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蟮姆康夭笠灯斩毓菊既雷≌谐》荻畹�4％。香港最大的10家地产集团的开发量约占香港总开发量的80％左右，市场集中度更高。我国房地产公司数量达到5万余家，排名前10位的房地产企业的市场份额加起来不超过6％，最大的房地产企业万科在全国所占份额不过1％。地产业有竞争和淘汰；宏观调控必然使许多小房地产企业倒闭，以后能有一定市场规模的企业很可能不超过１００家，而这１００家企业中的翘楚，将占有最大的市场份额，有最好的利润。未来20年内，中国可能是全球房地产领域内规模最大、增长最快、购买力最强的市场。
类似房地产行业变化的趋势，在各行各业中都有表现，最后，各行各业都会有斗赢的公鸡，这个过程也少不了“外国雄鸡”加入战斗。谁是最后斗胜的公鸡，谁是鸡王？！也许谁就是未来最大的赢家！
２００７年８月１０日中国核心城市的有可能世界第一房价的长期趋势与我们的投资休戚相关。常有朋友问我对地产股如何看的同时，会顺带问我对房价怎样看？我通常回答：长期看，中国核心城市的房价有可能成为世界第一。为什么？
导致房价上涨的根本原因，在于经济的发展与供需结构的变化。经济发展必然导致地价的上升，地价是经济发展的函数，最终一个国家的经济发展了，其结果一定会通过土地与房屋价格的变化反映出来。2007年7月19日，中国国家统计局公布了上半年国民经济运行情况，同时也公布了修订后的2006年GDP现价总量为21。0871万亿元，比初步核算数据增加1464亿元。许多经济学家预测，中国在2007年年底会取代德国成为仅次于美国、日本的全球第三大国家经济体。能在不到15年的时间里，连续赶超世界传统诸强，从世界第十一位奔到第三位，这个意义是重大的。
30年来，中国已由低效率单一低水平的经济体，逐渐演变成一个新兴经贸产业大国，这从根本上改变了中国和多数中国人的生存状态。一个世界共识是——中国正在急速融入世界，其正站在“大国之路”的出发台上。根据日本经济研究中心对世界经济的预测，到2020年，中国的经济规模将超过美国成为全世界最大的经济体。从有记载的历史看，如果中国真有此成就，也并非新鲜事。据高盛公司研究预测，1825年中国和印度在世界经济中所占的份额约为40％，与高盛公司预测的2025年两国在世界经济中所占的份额相同。而据专家以可超越国家和时代进行比较的“国际美元”推算，中国在世界生产总值中所占比率，从公元前2000年到19世纪中叶，一直占20％多至30％多，后因战乱等原因，20世纪中叶降到了4％左右。从历史的视角看，占据了全球五分之一人口的大国，“重归超级大国”的行列，应该是情理之中的事情。在一个经济持续发展速度达到两位数的较长的经济周期内，出现加息周期和通货膨胀的可能性几乎是一种必然，而经济发展速度达到两位数，几乎不可避免地要伴随地价和楼价的上涨，这是客观规律。
从中国房地产需求的角度，抛开政治化的房地产讨论，影响国内房地产市场的基本因素，还是需求。联合国人口基金公布的《2007世界人口状况报告》指出，中国有660多个城市，几乎其所有的工厂都位于或邻近城市，不像美国有许多大公司总部就在乡村小镇子上。按有关计划，在不到10年里，中国人口的一半以上约8。7亿人将成为城市居民；届时将出现83个人口在75万以上的城市，但其中仅有6个城市能为500万以上的居民提供住房。到2005年底，中国的城镇人口为5。6亿，在未来十年内中国将新增3亿多城市人口。联合国的报告估计，每年有1800万农村人口将转为城市人口。而中国大学生人数增长速度也十分可观，这些学生中有相当比例的人要留在中国的核心城市发展，这也是房屋需求的力量。据统计，2002年大学毕业生人数是145万，2003年为212万，2004年增至280万后，2005年突破300万，2006年又突破400万。教育部长周济在2006年大学毕业生就业工作会议上说，“”期间，全国将有2500万以上的普通高校毕业生需要就业。这意味着未来5年中，每年至少有500万人从大学毕业。这些新增的城市人口，将会成为国内房地产市场增长的巨大动力，这是影响中国房地产市场价格的一个基本因素。
投资札记之二：选股没有秘密（14）
从房地产供给的角度，中国国土面积960万平方公里，仅次于俄罗斯与加拿大。据统计，中国实际耕地面积约20亿亩，位居世界第三位；有林地面积19亿亩，居世界第六位；草地面积约60亿亩，居世界第二位。与土地利用紧密相关的河川径流量2。7万亿立方米，居世界第六位。但按人口平均，中国人均占有耕地1．65亩，仅为世界平均数的1／3；人均草地5亩，为世界平均数的1／2；人均林地1。5亩，仅为世界平均数的1／6；人均水资源2300立方米，为世界平均数的1／4。到21世纪中叶，中国人口达到15~16亿时，人均占有实际耕地面积将下降到1。1~1。2亩，占有淡水资源也将下降到1800立方米，水土资源供求将处于危急状态。另外中国水土资源分布不平衡，北方地多水少，南方地少水多，组合错位，加剧了资源的紧缺性。据联合国粮农组织统计，目前全球蔬菜的48％、猪肉的47％、水产品的33％、粮食的22％都被中国人吃掉了。2007年猪肉与食品价格的上涨，也许是中国从农业国转向工业国家的一个重要信号，如果中国无法避免这种转制，保证土地、水资源的可持续利用与农业的可持续发展，也许会有越来越多的农产品需要进口。考虑未来，如何保证庞大的人口群和高速的经济社会发展对土地、水资源的需求，将是中国经济社会发展过程中的一个严重挑战。当然，还有环境因素的挑战，仅华北地区每年就有1506平方公里耕地将变成沙漠。
因此2006年中央提出一定要守住2020年18亿亩耕地的红线，如果能坚守，那就意味着未来14年时间，中国年均可减少的耕地面积仅为200万亩（1333。4平方公里）左右。按照中金公司的统计数据，即便减少的耕地全部用于城市建设（2005年耕地减少542。5万亩，其中59％用于城市建设；2006年耕地减少460。2万亩，其中84％用于城市建设），在面积上也仅相当于每年增加1个北京市，或者1。5个上海市，或者3个重庆市。目前我国人口年均增长约为1600万，如果按照2006年城市人口密度估算，每年将需要新增314万亩（2096平方公里）的城市建设用地，用地缺口114万亩（2006年城市人口密度131平方米每人，314万亩，缺口114万亩；国家规定人均合理建设用地87平方米每人，208万亩，缺口8万亩）。这就是中国市场供给的现实情况，中国地价、上涨的根本原因——除去经济高速发展的原因外，核心问题从“供需角度”分析——也是需求远远大于供给。
我们再来看看深圳的情况，据广东省统计局最新人口分析报告，由于大量流动人口聚居珠江三角洲，使2005年珠三角人口密度达到了1035人/平方公里，而广东省常住人口最多的是广州和深圳，2005年的人口密度分别达1277人/平方公里和4239人/平方公里，广州1500万人口，深圳约1200万人口，两个中心城市的常住人口已逼近“临界点”状态，达到人口承载的极限。深圳现任市委书记李鸿忠先生在2005年一次会议上说：“土地资源紧缺消耗严重，五年后深圳可能无地可用。”深圳市土地总面积1953平方公里。其中，974平方公里为基本生态控制线，属于必保用地。在发展最快的十几年里，深圳年均增加建设用地近30平方公里，而在近千平方公里的可供建设用地中，已有800多平方公里用完，剩余不过200平方公里，而且已经几乎没有可供成片开发的土地，按照目前这种态势，“十一五”期间，全市的建设用地就将消耗殆尽。这就是深圳土地资源的现实情况，但与此同时，深圳的经济发展二十多年跨了五大步。自1979年开始，用了18年的时间，使社会生产总值达到第一个千亿元，第二个千亿元用了5年，第三个千亿仅用了两年，第四个千亿用了一年，第五个千亿用了一年。2006年深圳市实现GDP 5813．56亿元，经济总量直逼6000亿元的新台阶。“十五”期间，深圳本市生产总值年均增长16。3％，未来10年，�