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服务的。农奴不得私自建造，但在交付使用费后，农奴们也可以加以使用。
后来，封建领主逐渐强迫农奴交费，无论其是否使用，这样就变成为一项固
定税收了。
庄园中的土地使用情况随社会的变化、生产力的发展以及税收形式的改
变而改变。最初的庄园里，除原来属于公有的山林与草地划分为公用的牧场
之外，耕地分成三大片，即分为：春耕地、秋耕地与休耕地，每年轮换使用。
不管是什么种类的耕地，一律分划为长条形，领主的自留地与农奴的份地相
互交错。按规定：每个农户每周必须有一名壮年男子，携带自己的农具，到
主人的自留地上劳动三至五日，其余时间可以在自己的份地上生产。如遇收
获季节，则要先完成领主自留地上的任务后，才能收获自己的庄稼。当然，
领主自留地上的收获物归领主所有，农奴份地上的收获归农奴所有。这种形
式的封建地租剥削也就是劳役地租。后来，由于农奴们消极怠工，造成领主
自留地上的收获量远不及农奴份地的收获量。久而久之，领主感到不合算，
于是逐步改变了剥削方式。领主不再保有自留地，而是把土地全部分给农奴
们耕种，每年从农奴的收获中抽取50％至60％的收获物作为地租，这就是实
物地租了。
庄园中原来属于公用的草地、牧场、山林、池沼等等，虽然允许各农户
使用，但因为它是主人的财产，因此，每年也要因为使用这些公用地而向主
人交纳一定的税收。过了一定时间之后，它也变成一种固定的税收，无论是
否使用，都强迫农奴们交纳这笔费用。
庄园农奴除了封建地租以及伐薪取柴、割草放牧、磨面、榨油等等都要
交税之外，还有其它名目繁多的苛捐杂徭。例如，农奴要为主人服各种无偿
的劳役，诸如建桥、修路、为主人修建城堡；还要为主人家的婚丧嫁娶服各
种杂役和其它临时性的徭役。但农奴们在使用自己的劳动成果时却要交税，
如过桥税、行路税。农奴结婚还要交结婚税，甚至家里死了人还得向主人交
纳死亡税。另外，农奴们还要向教会交纳什一税，也就是把自己每年收获物
中的1／10向教会纳税。什一税也有个发展过程。起初仅仅是大田作物——
谷物的十分之一，称为大什一税。后来又增加小什一税，就是农奴还要把苗
圃、菜园中收获的1／10交给教会。再以后，又增加了一种叫血什一税，这
就把农民饲养的一切家畜、家禽全都包括在内。
庄园是一种自给自足的经济单位。庄园里需要的一切，从封建领主的生
活享用到农奴家庭的粮食、劳动工具和生活用品，几乎都由本庄园的农奴生
产。只有本庄园无法生产的盐、铁等必需品，从东方国家运来的供给封建领
主的少数精良武器，香料、丝绸和珠宝一类的奢侈品，才从外来商人那里购
买。那时候，农业生产的效率很低，手工业同农业紧密结合在一起，且很不
发达，因此，庄园里也没有什么产品可以向外面出卖。
庄园只是最基本的经济组织，并不是每个封建领主都仅拥有一个庄园。
大封建领主一般拥有好多个庄园。由于庄园往往散处各地，当时交通运输又
非常不便，封建领主就带着家属和随从人员经常从一个庄园转移到另一个庄
园，就地享用庄园里的产品。封建领主用超经济力量保证经济剥削。他们除
掌握武器之外，还拥有司法审判权。如果他们认为农奴违反了庄园的规矩，
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就有权在庄园法庭里审判他。法庭由封建领主本人或是他的管事主持，可以
对农奴课以罚金或没收财产。
当然，封建庄园形成之后，并不是一成不变地存在。随着西欧生产力特
别是商品货币关系的发展，到13世纪时，上述庄园制度便遭到很大破坏。封
建领主不能不大大调整他们和农奴的关系，使许多农奴获得解放，成为佃农。
这种变化的发生也不是突然到来的，而是有一个发展的过程。早在11世纪末
或12世纪初，在一些最先进的地区，庄园制度便呈现出崩溃的最初的征兆。
但这种变化的产生一开始并不是来自庄园内部，而是源于荒地的开垦。那时，
西欧开始出现塞斯特恩寺院。这些寺院出现的时候，全部可耕地都被占用了，
因此它们几乎都建立在荒野和未开垦的地区。施主们把自己保留地中的大量
未耕地赠与它们，但修道士们必须用双手把这些土地开垦出来。在垦荒时，
他们有俗界弟兄，或称“俗僧”的帮助。他们把开垦大农场的任务交给这些
人。大农场的面积相当大，常常有500到700英亩。这些土地并不分割为小
块的份地，而在一个修道士的监督下，由“俗僧”，甚或由外面雇的“客籍
民”耕种。在这种农场里既不存在农奴，也没有徭役。所谓“客籍民”，也
就是寻找新土地耕种的移民。这些移民或来自流浪汉，或来自大领地中摆脱
了农奴身份的居民。无论他们是怎样从旧的社会各阶层中游离出来，总之，
他们具有自由的身份。塞斯特恩寺院耕种的“新土地”带来一种新的经济组
织。这种新经济组织对于那些因人口增长而出现的剩余劳动力有很大吸引
力，对那些从庄园中逃出的农奴无疑是提供了一块新的生存之地。因此，这
种新经济组织对庄园制度不能不产生某些影响。
与此同时，在法国西北部的卢瓦尔河和马斯河之间，出现了一种所谓“新
市镇”。一些封建领主用种种办法吸引“客籍民”去开垦他们的荒地，设立
“新市镇”。这些封建领主并没有也不想将庄园制度发展到这些新土地之上，
他们仅仅让“新市镇”上的开垦者交纳地租。“客籍民”依然保持着自由的
身份。“新市镇”的主要特征是自由劳动，非但没有人身隶属，外来的农奴
只要在这里住上一年零一天，就能取得公民权。这里也没有劳役，全部土地
都是农民份地，每一个农民都把自己的全部劳动用在自己的土地上。最多也
不过是有些地方的居民要担负一点集体劳动义务而已。这里不再具有庄园中
的种种负担。贡赋和服军役的义务虽然保留着，但性质已起了变化，具有公
税和公役的性质，而且有明确的限制和规定。“新市镇”的居民也常常被称
作“市民”，像城市市民一样，他们也拥有行政自治权。然而，封建领主对
市镇土地仍保持权力，这里的居民也仍然受到一些人身限制。“客籍民”不
过是以租金为代价取得了使用土地的世袭权，实际的所有权仍属于领主，而
且有关农民持有土地的一切问题仍服从于领主的裁判。总之，小农经营是与
大领地并存的。当然，“新市镇”居民对土地的占有也很牢固，已经有些像
所有权了，只不过要向领主缴付一笔名义上的地租而已。
以自由劳动为特征的新经济组织也逐渐出现在西欧的其他一些地区。在
尼德兰 （相当于现在的比利时、荷兰、卢森堡和法国东北部）各地，由于人
口过剩，从11世纪末开始，人们对海洋和河流展开了斗争。他们排干沼泽洼
地，以获取新的土地，或建筑堤防，围垦海边的冲积地。这里的封建领主也
不曾把庄园组织引进到滨海的新土地上。像“新市镇”一样，需要排水或需
要筑堤的地区是交给去那里安家落户的“客籍民”的。他们都有自由的身份，
仅向领主交纳地租。在这个时期，各寺院也努力将它们的领地中的低洼地带
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垦辟为耕地。其中，塞斯特恩寺院起着表率作用。
12世纪初，德意志的诸侯开始邀请尼德兰的佛兰德尔（相当于今比利时
地区）人修筑易北河下游的堤岸。他们不久就从那里深入到勃兰登堡和梅克
伦堡。邀请他们的诸侯们自然是让这些人保持人身自由，并依照和他们本国
差不多的条件给予他们可以世袭的土地使用权，还专门设置法律保障他们的
公民权利。在同样的情况下，佛兰德尔人进入了土仑亚、萨克萨、劳色兹等
地。随后，德意志的