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才开始享有继承权。至8世纪初为止，马尔克的土地所有制一直是法兰克社
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会的经济基础。
前述马尔克的土地制度保存了原始氏族的许多特点。在5至6世纪乃至
8世纪初以前，这种土地制度在法兰克人的社会中一直居于支配地位。但在
马尔克制度下，很快就出现了财产分化现象，进而便直接进入了封建化的过
程。尽管村社成员起初对耕地和部分草地的世袭使用权是平均分配的，但这
种平等很快就因分享遗产的子女多寡不一而遭到破坏。此外，还出现其他一
些阶层的居民。首先是因为幼子没有继承份地的权力，他们只得迁往份地区
域以外尚未开垦的土地上定居、放牧，但他们要缴纳家宅捐和牧场捐。他们
的父亲也可以分给他们一部分园地去建造房屋。外来的手艺人和其它居民也
处于村社组织之外，他们大多只有一所房屋，没有份地。另外，法兰克人征
服高卢之初，尽管夺取的大部分土地分配给了村社成员或由全体法兰克人拥
有，但部落酋长及其亲兵占有罗马皇室的土地，部分高卢——罗马大地主也
被保存下来，这些人便成了大土地所有者。他们使用隶农、半自由人和少数
奴隶耕作。这些人被固着在土地上，向主人缴纳代役租，实际地位接近于农
奴。
从6世纪末7世纪初开始，马尔克的土地逐渐变为私有，可以自由转让；
村社成员成为自由农民，他们对份地的使用权变成了所有权，份地转变成“自
由地”。但是，这些自由农民的地位是极不稳固的。他们的“自由地”很快
就通过各种途径转到教俗贵族的手中。个体小农经济无力抵抗自然灾害和瘟
疫袭击，也经不起战争的破坏；农民还担负着沉重的兵役和各种捐税。所有
这一切都使不少自由农民破产。一部分贫困化的自由农民往往出卖土地，在
更多的情况下，则是受封建化贵族的兼并。教会也凭借宗教，采取种种手段
侵吞农民的土地。公有地也受到教俗贵族的侵占。有些没有失去土地的自由
农民，则不得不投靠邻近的世俗或教会贵族，以求他们的保护。他们把自己
的土地交托给“保护人”，“保护人”再把这些土地租给他们耕种，收取贡
赋。农民在交托土地的同时，在人身上也依附于大地主，需定期向“保护人”
服各种劳役，其地位与隶农、半自由人没有什么区别。
大地产的增长和自由农民的减少，影响国家的财源和兵源，从而使法兰
克王国的墨洛温王朝迅速走向衰亡。752年，加罗林王朝 （公元800年以后
称查理曼帝国）终于代替了墨洛温王朝。
8世纪下半期以后，法兰克王国的封建化进程有了进一步发展，形成了
封建采邑制。采邑是承担一定义务的封地，受封者必须服骑兵兵役。如受封
者不履行所承担的义务，封主可以随时收回采邑。采邑不能世袭，如受封者
死亡，采邑归还封主，如封主死亡，受封者须将采邑归还封主的继承人。受
封者的后嗣如欲继续享有采邑，或受封者在封主死后仍想享有原来的采邑，
都必须重新履行受封式。后来，这些规定日渐废弛。到9世纪后期，采邑已
经变为世袭领地，仍以服军役为条件。采邑制建立了以土地为纽带的领主与
附庸的关系。随着时间的推移，国王以下的各级封建主也把土地当作采邑层
层分封，封建贵族中因此形成了等级制度。采邑是连同居住在土地上的农民
一起分封的，因而加强了农民对封建领主的依附性，进一步使自由农民陷入
了农奴的境地。这样，8世纪末9世纪初，法兰克王国的封建经济关系基本
确立。此外，一些濒于破产的农民，往往被迫连同土地求庇于教会，然后以
终身使用或传袭一至二代的方式领回耕种。这种土地称为“恩地”，耕种者
须向教会缴纳贡赋。领耕“恩地”的农民经过几代之后，大都变为依附教会
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领主的农奴。这样，除采邑制下的世俗封建领地之外，教会的封建领地也迅
速扩展。
当然，封建经济关系在西欧各地的确立是不平衡的。即便是加罗林王朝
统治下的各地的封建化进程也不一致。至9世纪中期该王国一分为三，出现
法兰西、意大利、德意志三个王国雏形的时候为止，只有法国基本确立了封
建经济关系。意大利的封建经济关系到10世纪时才基本形成。德意志的封建
化进程则大大滞后，且各地区发展很不平衡。9世纪时，封建经济关系在士
瓦本已相当发展，在萨克森却刚刚萌芽。从总体看，10至11世纪的时候，
德意志的封建土地所有制开始发展起来。农村公社逐步解体，村社内部发生
财产分化，农民份地和村社的公有地逐渐被封建化的贵族兼并。王权支持教
俗贵族侵夺农民和村社的土地。失地农民不得不依附贵族，领种份地，并服
劳役。保有自由的农民和村落，因不堪贡赋、什一税和兵役负担，地位极不
稳固，最后也陷入封建的依附关系。到 12世纪初德意志王国的封建化进程总
算初步完成了。
在英国，封建经济关系的成长也经历了漫长的过程。5世纪中期起，日
尔曼人中的盎格鲁一萨克逊人和裘特人等就由欧洲大陆渡北海侵入不列颠。
到7世纪初，不列颠形成七个王国。各王国互相争雄达200年之久，英国史
上称为“七国时代”。10世纪初，英国才开始走向统一。在国家的形成过程
中，盎格鲁一萨克逊人的氏族制度趋于解体，村社代之而起，封建化进程也
从此开始了。在9至11世纪间，盎格鲁一萨克逊自由农村公社分化的现象已
非常显著。封建化的贵族受国家政权的支持，广占土地，迫使大批农民隶属
于自己。国王还以诏书的形式把土地赐予教俗封建领主。这种土地变成占有
者的领地，称为“册封地”。930年，当时的英国国王下令，自由人必须有
主，向其委身投附；同时赋予大土地所有者以“特恩权”，准许领主在领地
内征课捐税，审判居民争讼，收取讼金和罚金。但直到11世纪中期，英国的
封建化过程还未完成，各地还保存不少自由农民。这些自由农民在某种程度
上依附于领主，但还未变成真正的农奴。1066年，诺曼底公爵威廉侵入英国，
建立诺曼底王朝。威廉对英国的征服，史称“诺曼征服”。诺曼征服在英国
产生的重要后果就是大大加速了英国的封建化过程。威廉在征服英国之后，
大批没收盎格鲁一萨克逊贵族的土地，用以赏赐亲属和随从。教会也由法国
主教接管。只有盎格鲁一萨克逊骑士阶层还保有自己的小块土地。随着土地
主人的更换，农民遭到进一步奴役。许多自由和半自由农民，都被征服者按
他们所熟悉的法国方式变为农奴。这样，封建经济关系便在英国迅速确立起
来。
（2）封建庄园及其土地制度的演变
随着西欧封建化过程的逐步发展，大大小小的封建庄园建立起来，布满
西欧各地，代替了原来的农村公社，成为社会的经济细胞。
封建庄园的形成是封建领主侵吞村社土地的结果。封建领主逐渐蚕食村
社公用地和村社成员的份地，最后扩充到侵吞整个村社。由于封建领主需要
为他生产的劳动力，因此，保留原来村社的农民，并使他们牢固地附着于土
地上。也由于封建领主需要有人代他经营管理以及征收赋税，因此，也有意
识地把原来的村社组织保存了下来。村社组织虽然保存下来，但性质却起了
根本变化。庄园不是农民自己的组织，而是封建领主统辖之下的农村基层组
织。
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庄园的内部结构情况，一般是这样的：每个封建庄园除有一处封建领主
的住宅之外，还有农奴居住区和神甫住宅或者还有一座教堂。此外，还建有
仓库、铁工房、榨油坊、磨坊、烤面包坊等等。这些手工业作坊是专为主人
服务的。农奴不得私自建造，但在交付使用费后，农奴们也可以加以使用。
后来，封建领主逐渐强迫农奴交费，