按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
217
８９１新编纳税指南
我国自１９８７年起对土地使用制度进行改革，实行国有土地的有偿出让、转让以来，特别１９２年５月以后，房地产业发展迅速，房地产市场也初具规模并逐渐完善。 房地产业的发展，不仅带动相关产业的发展，对改善投资环境，增加国家收入等都起了很大作用，但也出现一些问题：一是土地供给计划性不强，成片批租的量过大，价格低。 二是房地产开发公司增长过快，价格上涨过猛，房地产投资开发规模偏大。三是盲目设立开发区，占用耕地多，开发利用率低。 四是房地产市场机制不完善，市场行为不规范，“炒”风过盛。 由于房地产市场的过热现象，不但浪费了国家的资源和财力，也加剧了我国资金市场紧张，扰乱了金融秩序，使国家产业结构失衡。 加上缺乏必要的经济手段，使巨额利润落入企业和个人的腰包，加剧了社会分配不公。 也使得国有土地资产收益大量流失，影响了整个宏观经济的正常运行。出现上述问题，其主要原因在于房地产管理制度不健全不严密，特别是国有土地的出让价格太低，使得转让土地及炒买炒卖者能够获得暴利。 要解决这一问题，除加强对土地出让环节和管理，健全产权登记制度，加强对房地产业的监督和管理。 同时，还应运用经济手段特别是要运用税收的经济杠杆作用进行调节与管理。 根据《中共中央、国务院关于当前经济和加强宏观调控的意见》和《国务院关于发展房地产若干问题的通知》的精神，国务院发布了《中华人民共和国地土增值税暂行条例》，自１９４年１月１日起实施。开征土地增值税具有这几个方面的意义和作用：一是有利于抑制房地产的投机、炒卖活动，防止国有土地收益的流
218
新编纳税指南９９１
失。 二是有利于增加财政收入。 税收除了要利用加强对现有税种的征管外，应该把着眼点放在开辟新税源上。 第三产业作为我国今后在很长一段时期内要重点发展的产业，这无疑是一个有待开发的新税源。 而第三产业中，房地产业是高附加值产业，其支柱产业的地位日益明显，是我们应该引起重视的新税源。 三是开征土地增值税，符合对税制改革的总体设想，是建立分税制财政体制的需要。
二、纳税义务人
土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人：（１）转让，是指出售中华人民共和国法律规定属于国家所有土地的使用权、地上建筑物及其附着物所有权的行为，以有偿出让方式获得的土地使用权可以买卖，行政划拨的土地补缴出让金后也可以买卖。（２）地上的建筑物及其附着物，是指建于土地上的一切建筑、地上地下的各种附属设施及附着于该土地上的不能移动、一经移动即遭损坏的物品。（３）单位和个人，是指转让房地产的一切中外单位及个人，具体包括机关、团体、部队、各类企业事业单位、个体工商户及国内其他单位和个人；外商投资企业、外商企业以及外国公民、华侨、港澳台同胞等。
三、征收范围
凡有偿转让中华人民共和国国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人，均应按照条
219
０２新编纳税指南
例的规定缴纳土地增值税。 这里有两层意思，一是只对转让国有土地使用权征税，因为按现行规定，集体土地需先由国家征用后才能转让；目前很多乡以集体土地未经征用为国有土地，直接从事房产开发，出售商品房，这不符合土地使用法规定的，应由有关部门处理，这部分商品房连同集体土地使用权转让，就不征土地增值税；二是只对有偿转让土地使用权或连同建筑物一并转让土地使用征税，对以继承、赠与等方式无偿转让房地产不征土地增值税。
四、计税依据
土地增值税的计税依据，是土地有偿转让和出售建筑物所取得的土地增值额。 由于我国房地产市场不健全，目前对土地、房产的评估工作刚起步，增值额的计算只能采用简便易行的扣除法或余额法，即出售房地产收入减去取得土地使用权时所支付的价款、土地开发成本、地上建筑物成本及有关费用、销售税金等后的余额。为了合理计算土地增值额，对存量房产按房屋及建筑物的评估价格（即重置价乘以成新折扣）计算扣除。 同时为了方便基层税务人员计算增值额，根据出售房地产的不同情况分别设计了三种扣除方式：１。
土地使用权转让（指土地使用权人将未附有建筑物和其他附着物的土地使用权出售给买受人）。
土地增值额＝转让土地使用权收入（包括货币收入、实物收入和其他收入等全部收入）
－取得土地使用权时所支付的价款－对土地进行开发的成本、费用－销售税金２。
建造商品出售的（指纳税人取得土地使用权后，建造
220
新编纳税指南１０２
商品房，并将建造的商品房连同使用范围的土地使用权出售给买受人）。
土地增值额＝出售商品房取得的全部收入－取得土地使用权时所支付的价款－建造商品房及配套设施的成本费用－销售税金３。
其他房地产转让（指纳税人出售除上述两种情况之外的其他房地产；如出售存量房地产等）。
土地增值税＝出售房地产全部收入－取得土地使用权时所支付的价款－房屋及建筑物的评估价格－销售税金。
五、扣除项目１。
取得土地使用权时所支付的价款，凡通过有偿出让方式取得土地使用权的，是指纳税人在受让国有土地使用权时所支付的出让金；凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的，是指在转让土地使用权时按规定补缴的出让金或征地时已支付的土地征用及拆迁补偿费用。２。
建造商品房及配套设施的成本、费用，是指建造商品房本身的成本费用，以及室内外配套设施的成本与费用。 包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、建设期间发生的利息支出。 凡建造小区出售的，其扣除项目金额包括不单独出售而将其成本及费用摊入商品房售价中配套设施的成本与费用，如道路、供水、供热设施以及小区内的中小学校、托儿所、幼儿园、派出所、粮店、副食品店等。 但按规定不应计入商品成本而是单独收取的一些配套设施费除外。３。
销售税金，包括在出售房地产和土地使用权转让时所
221
２０２新编纳税指南
支付的营业税、城乡维护建设税、教育费附加。４。
房屋建筑物的评估价格，是指房屋建筑物的重置价乘以成新折扣后的价格。 即按计征土地增值税时建造同样的房屋及建筑物所需花费的成本和费用再扣折旧因素。 例如：一幢５０年代建造的房屋，当时造价为１００万元，如果按现在的建材、人工费计算，盖同样的房屋需３００万元，则３００万元为重置价，该房为六成新，则房屋估价为３００万元×６０％＝１８０万元。房屋及建筑物的评估价格，由当地税务机关根据房产管理部门或有关评估机构提供的价格情况确定。
六、适用税率和税额计算
土地增值税实行４级超额累进税率：（１）增值额未超过扣除项目金额５０％的部分，税率为３０％；（２）增值额超过扣除项目金额５０％，未超过扣除项目金额１０％的部分，税率为４０％；（３）增值额超过扣除项目金额１０％，未超过扣除项目金额２０％的部分，税率为５０％；（４）增值额超过扣除项目金额２０％的部分，税率为６０％。土地增值税额的计算公式为：（１）土地增值额未超过扣除项目金额５０％的，土地增值税税额＝土地增值额×３０％（２）土地增值额超过扣除项目金额５０％，未超过１０％的，土地增值税税额＝土地增值额×４０％－扣除项目金额×５％（３）土地增值额超过扣除项目金额１０％，未超过２０％的，土地增值税税额＝土地增值额×５０％－扣除项目金额×１５％（４）
土地增值额超过扣除项目金额２０％的，土地增值税税额＝土
222
新编纳税指南３０２
地增值额×６０％－