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有国营、集体单位，甚至有的国营企业和全民事业单位将免租使用的公房转租牟利。从转租
手法看，有承租单位以“承包”的形式转租给职工，职工又以雇请人员为名义转租给他人；
有以“代销”为名，把房屋转租给其他单位作门市部；有单位之间以“联合经营”为名的；
有个人将承租的公房以“公私合营”名义的。在转租者获取利益的方法上，可分为：获取固
定收入的转租或盈利分成的转租等。本案就属于低价承租来的公房作为投资，名义上与他人
“
合伙”，实际上资金、业务、经营全由他人负责，本人从中牟取利益，而不承担任何风险的
一种公
房转租行为。无论是卖租房卡（本）还是转租的其他形式，实质是，这些转租均侵吞了国有、
公有房屋所有人的法定收益。
必须指出，根据国家关于公房租赁的规定及合同法原理，虽然公房租赁合同订立后，由于某
种原因，承租人要求变更合同主体或合同标的物一般是允许的，但是必须取得出租人同意，
方能成立。尽管公房承租户对公房只有使用权，其将公房转租并非房屋所有权的转移，但因
其通过转租行为，以少量的支出（支付给国家房管部门的租金）而获得大量的收入（转租他人
收取的高额房租），如同在商品流通过程中违反工商管理法规，运用非法手段牟利一样，是
具有投机性质的违法行为。它不仅侵犯了房屋所有权人（国家）的合法权利，而且破坏了城市
房屋租赁关系，破坏了公有房屋租金的统一管理，破坏了市场秩序和国家经济协调发展，必
须坚决制止。
3对私房高租和公房转租的具体解决办法
关于私房高租。首先，应当在承认各类私有房屋因位置、质量等不同条件可以形成不同的租
金差额的前提下，实行不同的租金标准和控制幅度。租金标准和控制幅度可以因地租升值而
随时调整，并规定相应的纳税比例。做到因级差地租增值的大部分由国家收入，小部分归房
屋所有人。对超过租金控制幅度的加征所得税，对有规避法律情节的予以罚款，进一步把房
屋租金纳入法制轨道，从而，把因级差地租而引起的房租止涨后由房屋所有人受益转为大部
分国家受益，有利于城市住房秩序的稳定和促进经济建设的发展，这是根本的解决途径。其
次，对过去租赁双方已议定的租金标准未到房管部门备案的，现在承租人认为租金偏高要求
调整的，可以先经房管部门调解，调解不成由房管部门仲裁；不服仲裁起诉的，人民法院可
以受理并参照房管部门仲裁意见酌情判决。对过去房租确实偏低的，可以由租赁双方另行议
定租金数额并到房管部门备案。第三，对租金纠纷中，承租人反诉要求修缮房屋的，如确系
陈旧危房或影响房屋使用，应予支持合并审理。出租人无力修缮或因不在当地而无法及时通
知的，承租人修缮后所支付的费用，可以折抵租金。第四，对房主确因实际需要，承租人能
够找房搬迁的，房主可以收回房屋自用。如果房主收回房屋后又在6个月内另租他人的，原
承租人可以主张优先承租权返回继续承租，由此造成的损失，由出租人承担赔偿责任。
关于公房转租纠纷。首先，坚持制裁擅自转租房屋的非法居间牟利行为。根据国家建设部、
物价局、工商管理局联合发出的（88）建房字第170号文件第3条规定“……单位和个人租用的
房地产，不得私自转租转让，承租人如需利用承租的房地产与第三方进行合资经营、联营或
提供给第三方使用，应事先征得出租人同意，重新签订租赁合同或协议。”具体处理是：（1
）由原承租人与合资经营或联营的为一方与房主为一方签订新的租赁合同或协议，原租赁合
同
或协议作废。（2）承租人将承租房屋全部或部分提供给第三方使用的，说明承租人已全部或
部分
放弃了原承租房屋的使用权，在征得房主同意后，如系全部转租则由房主直接与第三人建立
租赁关系，原承租人与房主的租赁合同或协议终止；如系部分转租，则由房主与原承租人和
第三方分别建立租赁关系或协议，以取代原承租人与房主的租赁合同或协议。如果房主不同
意与第三方建立租赁关系，则应由房主将承租人转租出去的房屋收回。其次，对转租人居间
牟取的利益，应作为侵权所得，根据《民法通则》的有关规定交归房主。第三，对某些承租
人利用承租公房出租柜台的行为，亦可参照上述规定办理。
＇LM＇
第六章 物业管理收费
物业管理公司作为具有独立法人资格的经济实体，在其经营管理过程中，必须要有资金的支
持，而且，物业管理公司还应使其资金在循环中增值，从而使资金运行走上良性循环的轨道
。这样，物业管理公司才能真正作为独立法人经济实体，实现自主经营、自负盈亏、自我发
展。可见，加强资金来源的管理，是物业管理公司财务管理中十分重要的工作。
第一节 物业管理收费原则
一、等价交换的原则
等价交换是价值规律的基本要求。价值规律是商品经济的基本规律。发展社会主义商品经济
和市场经济，必须按价值规律办事。价值规律的基本内容为：商品的价值量是由生产商品的
社会必要劳动量决定的，商品交换要以价值量为基础，实行等价交换。商品的价格是价值的
货币表现，物业管理收费实际上就是物业管理公司提供管理服务的价格，这种价格当然应反
映价值。收费价格的高低由价值大小决定，而决定价值大小的应是提供这类物业管理服务的
社会必要劳动量的多少。根据社会必要劳动量来决定物业管理的收费，是合理的和必要的。
无论是政府还是物业管理公司，在制定物业管理收费标准时，都应考虑和贯彻等价交换的原
则。
二、谁受益谁出钱的原则
在市场经济条件下，物业管理公司作为经营者，为业主和住户提供管理和服务应是有偿的。
凡享受到物业管理公司服务的受益人就应缴纳相应的服务费用。受益大的，出钱相应要多；
受益小的，出钱相应要少。同一大厦或同一住宅区内，要根据业主和住户享用各项管理服务
和公共设施的程度多少而收费。比如住高层建筑一层的住户，享用电梯的机会少，其承担的
电梯费用应比住较高层的住户少。
三、差别原则
差别原则是根据物业使用人的收入水平的不同，采用不同的收费标准。目前社会上客观存在
着高、中、低收入家庭，由于收入水平的不同，对服务的要求也有所不同。对高收入家庭来
说，由于收入高，享受的欲望随之升高，希望能得到更多更好的服务；对低收入家庭来说，
首先考虑的是解决温饱问题，不敢奢求过多的服务，也承受不起较高的服务费用。因此，物
业管理公司可以为高收入水平的住户，提供多方位、多类型的服务，收取较高的服务费；对
低收入水平的住房，只提供基本的服务，收取较低的服务费。对市场商品房、微利商品房、
福利商品房以及公产房的物业管理，其收费应体现差别原则，不搞一刀切。即使对同一幢大
厦或同一住宅区内的物业使用人，也可以根据其收入水平的差距，采用差别收费方法，或者
由政府和物业管理公司对低收入家庭所缴纳的管理服务费给予适当的减免。
四、优质优价原则
优质优价原则就是根据物业管理公司提供的服务质量、服务水平的不同，采用不同的收费标
准。提供高质量、高水平的服务，应得到高额的回报；享受到高质量、高水平的服务，就应
缴纳较高的费用。优质优价原则要求质价对应，那种不追求提高服务质量和服务水平，只追
求高收费的做法以及不管服务质量好坏、服务水平高低，一律按同一价格收费的做法，都是
不符合优质优价原则的。
五、取之于民，用之于民的原则
物业管理公司收取管理服务费用，应是对物业管理公司的自身所提供的劳动价值的补偿。物
业管理公司的劳动价值就体现在房产和地产的管理活动、环境卫生管理活动、社会治安管理
活动上。因此，物业管理收取的费用，应确确实实花在上述活动上，也就是花在物业管理公
司的管理对