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三、察看工程建设现场
物业前期管理的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根据物业管理
要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理建议。
（1）审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装
的
合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空
调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。
（2）对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法。
（3）在施工现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更改要点记录。
（4）参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按整改
计划督促整改。
四、设计管理模式拟定管理制度
物业管理企业在前期管理中要根据业主和使用人的希望与要求，设计日后的管理模式，制定
相应的规章制度，其中还须与开发商一起草拟有关文件制度。
（1）筹建业主管理委员会。
（2）与开发商一起草拟物业辖区的规章制度、业主管理委员会章程、业主公约、装修施工管
理办法等。
（3）设置物业辖区的组织机构，规定各部门人员岗位责任制度，编制住户手册、物业辖区综
合管理办法等。
（4）制定上岗人员的培训计划，并实施计划。
五、建立服务系统和服务网络
物业管理企业在其经营管理服务过程中，与社会有关部门发生密切关系，这里既有行政管理
关系，又有经济关系。
（1）保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同。
（2）同街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等
部分进行联络、沟通。
（3）建立代办服务项目网络。
六、办理移交接管事宜
物业管理企业在物业交付使用之前，还要为物业的交接做好准备。
（1）拟订移交接管办法。
（2）筹备成立业主管理委员会。
（3）协助和办理移交接管事项。
第三节 入伙手续文件范本
一、入伙手续概述
（一）入伙及入伙手续
入伙是指业主或使用人进房入住。入伙是物业管理公司与服务对象的首次接触，它标志着物
业管理工作将以人为中心而逐步展开。
入伙手续是指物业管理公司在所建楼宇具备了入伙条件以后，向业主寄发入伙手续文件（以
下详述）；业主按要求进行验楼、付款、签约、搬迁、装修、入住等。在办理入伙手续时，
物业管理公司应以方便业主为出发点，坚持集中办理与分散办理相结合，主动向业主介绍物
业情况。为业主搬迁入住提供帮助，为业主进行房屋装修提供指导；业主也应积极配合物业
管理公司，尽量按时办理收楼手续，及时付清有关费用、认真签订管理公约，遵守各项管理
规定。下面的例子，足以说明业主及时办理收楼手续的重要性。
某业主购买了一套商品房，已付清全部楼款。但因故没有按要求前去办理收楼手续。那么，
延迟收楼的法律后果是什么呢？
按规定，当新建商品房符合了交付使用的条件。开发商或物业管理公司会适时向购房人发出
入伙（交付使用）通知，约期办理收楼手续。通常，购房人应在约定期限内办妥房屋验收手续
。如一时因特殊原因无法收楼，必须及时征得开发商或物业管理公司同意。购房者擅自延迟
收楼的行为，在法律上移之为受领延迟，是对不动产买受方的协助义务相应规定的一种违反
。其法律后果，反而使对方当事人（开发商）在房屋买卖合同关系上的相关风险责任得以减免
，又在房屋管理、维护等关系方面产生出新的权利、义务问题，这使购房者可能承担赔偿他
方损失的责任。具体而言，约定期限内无正当理由不收楼，开发商可通知购房者并将房屋钥
匙交物业管理公司。此时即视为房屋已经交付，风险责任也随之向购房者转移。其后，如发
生房屋遭损的意外，开发商便获免责，而由购房者承担后果。如因管理、维护导致损失，也
应由购房者负责赔偿。
在实际操作中，有的业主会提出这样的问题：入伙手续究竟应由开发商办理还是由物业管理
公司办理，哪种办法比较规范？
据了解，入伙手续究竟应由谁来办理，现行法律、法规尚无硬性规定。但由物业管理公司直
接向业主移交物业恰恰是最合理的一种做法。除开发商兼具物业管理职能的情况外，开发商
通知业主入伙前已先行与物业管理公司建立了聘用、代理关系。由于物业管理公司直接参与
了物业的工程验收，使物业管理公司对将要管理的物业的施工质量有了清楚的了解，物业管
理公司在全面验收接管的基础上，完全能负责地向业主进行单元房屋移交。
应当看到，物业向业主的移交即是物业管理公司和业主共同管理、相互监督的开始，移交时
双方须完成的一系列相关手续，涉及的均是业主与物业管理公司之间的权利、义务。上述情
况也决定了入伙手续由物业管理公司直接办理为宜。
（二）入伙手续文件
入伙手续文件是指业主在办理入伙手续时，所要知晓、参照、签订的有关文件，主要内容包
括入秋通知书、入伙手续书、收楼须知、缴款通知书。这些文件都由物业管理公司负责拟定
，并以开发商和物业管理公司的名义，在业主办理入伙手续前寄发给他们。在实际操作中，
有些物业管理公司还准备了验楼情况一览表、楼宇交接书等，供业主在验楼时使用。
1入伙通知书
入伙通知书是物业管理公司在物业验收合格后通知业主可以来办理入住手续的文件。
在制定入伙通知书时应注意下面几个问题：
（1）一般来说，楼宇的入伙不是一家或几家业主，而是几百家甚至几千家。如果集中在同一
时间办理，必然要给入伙手续办理带来许多困难。所以，应在通知书上注明各楼宇或各层办
理的时间，分期分批办理。
（2）如业主因故不能按期前来办理，可在规定办理时间以后，留有机动时间予以补办。
（3）考虑到有少部分业主仍不能如期在机动时间内前来办理，则应在通知书上注明处理的办
法。
2入伙手续书
入伙手续书是物业管理公司为方便业主，让其知晓办理入伙手续的具体程序而制定的文件。
一般在入伙手续书上都留有分部门的确认证明，业主每办完一项手续，有关职能部门在上面
盖章证明。
3收楼须知
收楼须知是物业管理公司告知业主在收楼时应注意的事项，以及在办理入伙手续时应该携带
的各种证件、合同和费用的文件。
4缴款通知书
缴款通知书是物业管理公司通知业主在办理入伙手续时应该缴纳的款项及具体金额的文件。
5验楼情况一览表
验楼情况一览表是物业管理公司为方便业主对房屋进行验收，监促开发商及时整改问题，以
避免相互扯皮，使问题能得到及时解决而制定的文件。
6楼宇交接书
楼宇交接书是业主在确认可以接受所购楼宇后，与开发商签订的一份协议。
二、入伙通知书
×公司/女士/先生：
您好！您所认购的××大厦×层×室已于×年×月经×省/市××验收部门和××房地产公司
、××建筑工程公司、××物业管理公司等组成的验收小组验收合格，准予入住。
（1）请您接到本通知后按附表规定的时间前来办理入伙手续。地点在……，在此期间内，房
产
公司财务部、地产部、物业管理公司等有关部门将到现场集中办公，一次办完手续，为您提
供快捷方便的服务。
（2）如果您因公事繁忙，不能亲自前来，可委托他人代办。代办时，除应带齐相关的文件外
，还应带上您的委托书、公（私）章和本人的身份证件。
（3）如果您不能在附件中规定的时间前来办理手续，可以在×月×日后到××房地产公司（地
点……）先办理财务及收楼手续，再到××物业管理公司（地点……）办理入伙手续。
在您来办理各项手续前，请仔细阅读《入伙手续书》、《收楼须知》、《缴款通知书》。
特此通知！
××房地产开发公司
××物业管理公司 年 月 日
三、入伙手续书
×公司/女士/先生：
您好！您所认购的××大厦×层×室现