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事实证明，凡是在招投标中取得成就的企业，其在物业管理行业中的地位日趋牢固，影响日
益广泛，企业在市场中占有的份额日益扩大。
（三）有助于建设优秀的物业区域
业主自治自律能力的提高，物业管理企业专业管理水平和服务质量的提高和两者关系的理顺
必然导致物业管理区域各项工作的改善和完好。物业管理企业一般都在投标方案中提出建设
优秀物业区域的计划，并在中标后努力实施。事实证明，凡是招投标成功的区域，物业管理
水平和面貌都得到提高和革新。所以，良好的招投标是建设优秀物业区域的重要动力。
综上所述，物业管理的招投标有百利而无一害。完全可以大力推广。但是，在实际操作中有
成功的，也有失败的。招投标失败了造成的后果也是严重的：
1耗费业主和物业管理公司的精力财力，在业主内部，在业主和物业管理公司间，在公司
与公司间造成不必要的种种矛盾。
2或者造成物业管理的一度真空，或者影响物业小区的管理服务质量，给业主和使用人带
来种种不便。
3由于上述的因素，矛盾激化，还有可能影响社区的稳定和城市容貌的完好。
所以，物业管理的招投标的积极作用不是自发的发生，而是要精心组织和策划。这里的关键
是要坚持正确的招投标原则和按照正确的程序和方法进行。
三、物业管理招投标的原则
物业管理招投标的原则是指导招投标市场动作的基本准则，能否正确的掌握原则是物业管理
招投标成败的关键。因此，招投标的有关各方都要正确理解和熟练地运用招投标的各项原
则。
（一）公正、公平、公开的原则
这是物业管理招投标的基本原则：
1公平是指所有的物业管理企业在同等的条件上参加投标，招标方对所有的投标方提供的
资料、投标条件和标书都是一致的。也就是说，所有的投标方都在相同的基础上参与竞争。
2公正是指评标、验标、决标的规则、记分方法对所有的投标方、所有的投标书都是统一
的
，也就是说，要用同一把尺寸来衡量所有的标书。假如采用开标即时标分、记分的方式来评
标、决标，对于聘请的专家评标委员的选择也应体现公正的要求。
3公开是指招标过程中的各项程序都要公开发布，特别是实行向全行业公开招标的项目更
要
公开发布操作程序、标书要求等，使有关各方了解。公开发布招标程序有利于投标方按程序
操作，有利于接受社会的监督，增加招投标的透明度。
公正、公平、公开三者要有机地结合实施，三者缺一不可，三者综合实施就能保证物业管理
招投标活动规范化进行。
（二）实事求是、合情合理的原则
物业管理的招投标活动要求按照实事求是、合情合理的原则运作。无论是招标方和投标方
都要接受这个原则的约束。
招标方应当按照自己物业区域的实际情况和业主、使用人的承受能力来选聘合适的物业管理
单位。招标标书、物业管理的服务项目、范围和价格标准都要同本物业的档次、业主和使用
人的经济、文化的水准相一致。不要盲目贪高求洋，因为高标准的服务相应是高标准的收费
。特别是售后公房的物业管理尚处于起步阶段，又受费用的制约，服务项目和标准只能逐步
提高。
招标方在评标、议标、审标时要以实事求是、合情合理为指导来分析标书、分析物业管理方
案（建议书），要分析投标方的承诺和建议是否符合本小区的情况以及可行程度，不能单纯以
价格高低作为评审依据。
投标方则要从自己能力和经营目标出发来选择投标项目，提出的投标方案要符合小区的实际
情况，作出的承诺要能实现，不能为了中标而提出不切实际的服务项目和标准，造成后遗症
。
（三）早期介入的原则
物业管理要求早期介入，早期介入能避免种种前期后遗症，能及时协调开发建设单位、物业
管理公司和业主三者间的关系，能为小区管理奠定一个良好的基础。招投标是物业管理早期
介入的最佳方式和途径。
现在，开发商一般都设立物业管理公司或物业管理部门来管理自己开发的物业，这种模式具
有一定的优点，特别是在物业管理初创阶段，体现了“谁开发，谁管理”的要求。对物业管
理行业的发育，曾发挥了积极的促进作用。但是，这种模式往往使开发公司和物业管理公司
间在经济界限、职责界限等方面划分不清。而物业管理的发展则要求通过招投标方式建立平
等合作的委托服务关系，以避免这些弊病。
早期介入最好能使物业管理同项目开发同步进行。当然，各个项目的介入的时间要根据各个
物业的具体情况，或者在设计阶段、或者在施工阶段、或者在验收阶段、或者在销售阶段适
时介入。介入的对象包括购房业主的适时介入和物业管理公司的适时介入，或两者的同时介
入。
所以，早期介入的原则要求物业管理招投标活动要尽早进行，尽早落实物业管理单位。物业
管理的早期招投标有利于物业管理市场的理性运作。
四、物业管理招投标的内外条件
中国的物业管理市场刚刚萌芽，物业管理市场的招投标也是刚刚萌芽。国内，招投标首先在
沿海一些大中城市施行。深圳经济特区在物业管理方面常常有许多新的创意，在许多方面处
于领先地位。如国内第一家物业管理公司、第一家业主委员会、第一家物业管理协会、第一
家取得ISO9002国际质量证书的物业管理公司、第一部地方性的居住物业管理条例等等都是
在深
圳市首先出台。现在，在物业管理招投标方面深圳市同样跨出了第一步。1994年1月10日，
深圳市住宅局先在所属物业管理公司范围内对“莲花北村的物业管理”试行招投标。1996年
12月3日，由深圳市住宅局主持的“鹿丹村的一体化物业管理”社会化招投标的成功，揭开
了中国物业管理招投标市场的序幕。现在，深圳市把三化（一体化、专业化、企业化）和一招
（招投标）作为物业管理推向市场、开创新局面的主要措施，对国内物业管理行业和市场的发
展具有很大的启迪。
当前，中国物业管理正在跨入市场化的新阶段，扶助和推进物业管理招投标市场的发育和成
长，需要一系列的主客观条件的配合。以下，就来讨论和分析物业管理招投标市场发展的内
外条件。
（一）物业管理招标方的成熟
物业管理招投标市场的发育的首要条件是招标方的成熟。招标方包括房地产开发建设单位和
物业业主。招标方如果是房地产开发建设单位，包括政府投资部门、事业单位和开发公司，
一般具有招标的经验和能力。如果，招标方是业主，或通过业主委员会来实施，就有一个既
无经验，又无完善的操作规范可依据的问题。当前，业委会实施的招投标项目往往存在以下
几个缺陷：
1业委会和业主间往往对解聘、选聘物业管理单位难以取得一致意见。
2招投标的程序不规范，特别是决标议标的程序和方法不规范，从而会引起中标的不公正
。
3招投标的过程漫长，耗费的精力太大。物业管理本来是为业主带来方便，招投标的旷日
持久，带给业主的不是方便，而是增添麻烦。
当然，业委会完全有条件做好招投标，业委会招投标成功的经验是：
1业委会对选聘、解聘物业管理公司十分郑重，一般情况下不宜轻易更换物业管理单位。
对
于解聘开发公司组建的物业管理单位更为郑重，特别在开发后期工程尚未结束的情况下。
2如果业委会认为必须解聘现有的物业管理单位，要注意：
第一，按有关规定、公约、合同和规范化的程序进行。
第二，一定要在业委会、业主、业主代表间充分协商，取得绝大多数的一致，决不能凭简单
多数，仓促行事。
3一个称职的业委会是招投标成功的首要条件。称职的标准是：
第一，业委会成员公益性强。
第二，业委会成员有一定的协调能力。
做到上述三点，对业委会来说应当并不太难。问题是业委会建立时间不长，如何运作要有一
个锻炼的过程。这里的关键是要有一个团结的班子。业委会也可以在招投标中学习招投标。
业委会和业�