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权的取得方式以及是否设有抵押。
2。产权获取第二步：初始登记（大确权）
开发商通过工程建设，在土地上形成了商品房和相关配套设施。随着商品房竣工，开发商需要办理〃初始登记〃，将已经竣工的整个楼盘或其中某栋单位的总产权明确登记到自己的名下，获得《房屋所有权证》。这一阶段通常被通俗地称为〃大确权〃，因此而获得的产权证被通俗地称为〃大产权证〃。
开发企业办理初始登记（大确权），是对所开发建成的土地、房屋权属的审核确认。开发企业向房地产登记部门申请初始登记时，必须提交反映房屋建设开发过程的所有资料文件，包括房屋用地来源文件、房屋报建文件、房屋验收文件、测绘成果、门牌号码证明等资料。
3。产权获取第三步：通过转移登记将大产权分割给购房人
在开发商完成初始登记（大确权）后，购房者就可以为自己购买的房子办理房屋产权转移登记，将房屋从开发企业名下转移到购房者个人名下，即通常所说的办理小业主的房地产权证，也就是〃小产权证〃。开发商只有先办理了〃初始登记〃，才能够通过〃转移登记〃把大产权分割到每个小业主名下。
因此您能够最终获得自己房产的产权证，前提是开发商必须通过前两步，获得楼盘的土地使用权和房屋所有权。
只要开发商已经办理了楼宇的大产权证，小业主的办证难问题基本都能解决。但是如开发商失踪了，或者因资金周转不灵不能交齐地价，或不愿意为业主继续办理房产证的，小产权证就难以办理。
这种情况下，购房人可以起诉或申请仲裁，胜诉后凭法院判决或仲裁裁决办理小产权证。
四、产权证=土地使用权证 房屋所有权证
正是由于房屋产权包含了土地使用权和房屋所有权，因此房屋产权证就包括土地使用权证和房屋所有权证。
按照法律的规定，所购商品房应具备〃国有土地使用权证〃和〃房屋所有权证〃两个证书，商品房的转让也必须具备两个证书。目前，全国各大城市大多采取发两证的办法，也有采用土地、房屋权属〃两证合一〃方式的，如上海、深圳、厦门。
1。采用两证分离方式的地区
采用两证分离方式的，两证分别称为《房屋所有权证》和《土地使用权证》，其中《土地使用权证》由土地管理行政部门颁发，记载土地状况，《房屋所有权证》由房屋管理行政部门颁发，记载房屋状况。
以北京为例，2004年年底之前，北京的土地管理行政部门和房屋管理行政部门为北京市国土资源和房屋管理局，也就是市民俗称的〃房管局〃，2004年年底，这两个部门〃分家〃，房屋行政管理部门并到北京市建委，土地和矿产资源管理则由另成立的北京市国土资源局负责。因此，在北京，由北京市国土资源局给购房人颁发〃国有土地使用权证〃，北京市建委给购房人颁发〃房屋所有权证〃。
尚未颁发《国有土地使用权证》的地区
由于各种原因，在一些地区，例如北京地区，大多数商品房的购买者只能拿到《房屋所有权证》，只有少量联排别墅、TOWNHOUSE项目的购房者取得了《国有土地使用权证》（与开发商取得的《国有土地使用权证》相对称，购房者取得的《国有土地使用权证》往往被称为〃小土地证〃）。购房者只能通过《房屋所有权证》了解所购商品房使用土地的权属性质是属于〃出让〃还是〃划拨〃，以及该商品房所占土地的使用年限、土地证号、使用面积、土地出让金的价格等。据房屋土地管理局工作人员介绍，目前北京正在清查土地，所以各区对新办理的产权证，还无法颁发土地证，待清查完毕以后会补发。
第60节：第七章 产权证办理（5）
据报道，部分地方的土地行政管理部门已经开始着手制定相关的规则和流程。
对于这种现状，购房者不用担心，因为根据《城市房屋权属登记管理办法》第6条的规定，〃房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则〃。也就是〃房地合一〃，只要您已经取得了房屋所有权证书，开发商也无权单独出卖土地或对土地设定抵押。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第31条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
2。采用〃两证合一〃方式的地区采用〃两证合一〃方式的，有的城市称为《房地产权证》，比如上海，也有的称为《土地房屋权证》，比如厦门，各地的名称各异，颜色和封皮颜色也各不相同。证书内分别记载土地状况和房屋状况。
五、办理产权证的流程和费用无论是期房还是现房，都存在办理产权证的问题，您可以选择委托开发商或代理公司办理产权证，您也可以选择自己办理产权证。如果贷款银行要求委托代办，就不能自己办理，自己办理产权证可以省去代办费用1000元左右，自己办理产权证可以免除代缴的风险，自己办理产权证需要花费时间和体力，您需要提前了解自己办理产权证的程序和要求。
1。委托开发商或代理公司办理适用条件为了节省自己的时间和精力，您可以选择委托开发商或代理公司办理房产证。
在使用银行按揭贷款的情况下，部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加入〃要求开发商协助将产权证收押〃的约定，这种情况下只能委托开发商或代理公司办理房产证。
即使委托开发商或代理公司办理房产证，您仍然可以选择，是由开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费，还是开发商或代理公司仅办理房产证申请手续，契税和公共维修基金等税费由您自己来缴纳。
办理流程适用范围：开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费的情况适用第一步：签订委托协议通常《购房合同》中有关于委托开发商代办产权证的条款，这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。此外，很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证，并同意入住前将契税和公共维修基金交给他们的委托书。
有些时候，开发商会把办理相关手续的事务委托给专门的代理公司或律师办理。
此时，您也可以选择开发商或代理公司仅办理相关手续，契税和公共维修基金等税费由您自己来缴纳。
■ 房博士提示：委托代办的协议中应明确约定：1。开发商应该于什么期限内办理房产证（如果是〃两证分离〃的地区，一定要注明《土地使用权证》和《房屋所有权证》，当然如果因为行政原因，本地暂时无法取得《土地使用权证》的，只能让步了），只能等待或约束期限；2。开发商或代理公司应当于什么期限内提供缴纳相关税费的正式收缴凭证；3。约定一旦因开发商原因导致不能如期办理或办证发生错误的情况时如何处理，最好明确约定〃可以退房〃或〃不退房，但开发商应赔偿全部房款X％的赔偿金〃等明确的违约处理方法；4。约定如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》的，购房人如何核验房产证，因为这种情况下购房人往往只能〃看一眼〃房产证；5。约定办理抵押登记的事宜，有些银行不扣押房产证，仅办理抵押登记，抵押登记的手续是否由开发商办理以及如何办理等事宜也应当约定清楚；6。约定代办费用的数额和缴纳方法，并要求提供正式的开发商盖章的收据。
如果《购房合同》对此没有详细约定，请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。
第二步：缴纳房产证代办费、公共维修基金、契税、印花税
第61节：第七章 产权证办理（6）
办理收房入住手续的时候，开发商往往会要求购房者缴纳这些费用。
■ 房博士提示：
1。在交钱之前，请您了解一下这些税费的收缴标准，以便核实开发商计算是否正确。
2。交钱之后，请您一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收〃白条〃。
第三步：按照约定时间领取房产证
开发商或代理公司代交上述税费之后，申请办理房产证，并办理抵押登记后，您就可以领取房产证了。
如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》，您一定要找机会仔细核验房产证上的记载，一旦存在记载错误，应及时要求更改。
■ 房博士提示：