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楼层的价格差别
楼层之间的价格差别在房产市场中也是一条基本规则，这种价格差别是按照一定比率来计算的，但是不同楼盘在定价的时候，对这种价格差别比率的确定有很大不同，在实际销售的时候也会有一定的浮动。总之，价格有差别是一定的，但这种差别的幅度却是不一定的，购房者只能自己在不同楼盘之间进行实际比较。这里我们只能介绍一些一般性的规则。
在7层以下的多层住宅中，一般以第5层作为基准价，6层的楼房一般第5层是基准价格，7层的楼房第5层可能是基准价的基础上加1％（也就是实际上没有按基准价出售的楼层），第1层的价格一般是在基准价的基础上减3％～5％，第2层的价格是在基准价的基础上加1％～2％，第3层的价格是在基准价的基础上加3％～5％，第4层的价格是在基准价的基础上加4％～6％，第6层的价格是在基准价的基础上减2％～4％，第7层的价格是在基准价的基础上减5％～10％。这里的百分比每个楼盘是有差别的，但各个楼层的价格高低却是确定的，各个楼盘在确定价格政策时都会参照，因此购房者可以作为价格谈判时的一个心理依据。另外，许多开发商为了对1层、顶层进行促销，会有一定的优惠措施作为价格上的补偿，购房者也可以参考这些优惠措施是否确实符合自己的需求。
第26节：第二章 选房看房（9）
7层以上的高层住宅，以总楼层除以2的楼层作为基准价，也就是24层的楼房12～13层是基准价。基准层以下的楼层，价格低于基准层，基准层以上的楼层，价格高于基准层，顶楼除外，这是基本规律。各个楼层的价差是根据一定的公式来计算的，设所要计算的楼层数为X，那么X层的楼层价格=基准价×楼层价差系数，当楼层在基准层以下时，价差系数是负数，也就是减价，当楼层在基准层以上时，价差系数是正数，也就是要加价。楼层价差系数也是通过一个公式来得出的，这里介绍一种：第一步，得出标准的价差系数M，M＝K／N。N是总楼层数，K是楼层价格差异的最大系数，这是开发商事先确定的一个数，一般在10％～15％之间，K／N得出一个标准的价差系数M，比如24层的楼房，最大系数是15％，那么M＝0。625％。
第二步，根据标准系数来换算各楼层的价差系数，最简单的一种方式是单向加减，也就是基准层以下每下降一个楼层，就下降一个标准系数，每上升一个楼层就增加一个标准系数，设楼层数为X，那么计算公式就是：基准层以下的楼层价差系数=…（N／2－X＋l）×M基准层以上的楼层价差系数= （N／2－N＋X）×M那么24层的楼房：第一层的价差系数=…（24／2－l＋l）×0。625％＝…7。5％第二十三层的价差系数= （24/2－24 23）×0。625％= 7。5％之所以说这是最简单的一种换算方式，是因为开发商在实际定价的时候，还会考虑其他因素，比如：楼层的价差不一定是每层都有，可能每两层一档，同时楼层的定价还会受实际销售状况的影响和竞争对手的销售价格的影响而进行调整，以及对于本来应该低定价的楼层如1层、顶层进行特殊处理，如赠送花园、赠送阁楼等来拉高价格。因此，楼层之间的实际价差不是绝对的。购房者对此有所了解，主要是可以在价格谈判时作为一个谈判工具来使用，同时也可以对不同楼盘的不同楼层的价格差异有一个基本评估和比较。
还有一点需要特别注意，如果您选中的楼房受到另外一栋较低楼房的遮挡，那么在那栋楼房的最高层处上下，本栋楼的楼层系数会有一个很大的跳跃。也就是假如您选中的楼房是24层，对面有一栋18层的楼房，那么您选中楼房的18层以下与18层以上的价格差别应该是很大的，这种价格差别主要与视野和采光受影响有关，同一楼层之间不同朝向的套间受影响不同，价格还会有差异。如果您选中的楼房被另外一栋还要高的楼房遮挡，那就不是楼层价差问题了，而是整栋楼房的价格都应该随之下降。
第27节：第三章 签订购房合同（1）
第三章 签订购房合同
一、明明白白网上签约购房
近年来，全国一些大城市相继开通了网上购房流程。让那些原本处于弱势地位、〃信息不对称〃的购房者能够通过网上公示了解到开发企业及项目的具体情况。消费者在购房前先要登录网站查询所购楼盘相关信息，购房时一定要与卖方在网上完成认购书签约、预售合同签约的程序，一旦发现开发企业有违规行为，可向当地建委相关部门进行投诉，情况一经核实，将对违规开发企业的行为在网上信用系统中公示。
以北京市为例，2005年3月15日起，实行《北京市商品房预售买卖合同》网上签约和网上公示。2006年1月1日，北京市又正式推行使用《北京市商品房现房买卖合同》示范文本，那么网上签约的主要流程是怎样的呢？
1。预售房信息使上网买房人得到五大实惠
预售房信息上网是政府为净化房地产市场所做的大好事。政府的新举措能让老百姓得到什么实惠，我们在此将预售房信息上网的好处一一列出。
（1）防止一房两卖
［案例］2004年底已经在××园小区住了快两年的李老太突然发现，自己住房的真正主人竟然是一位名叫××的陌生人，××已经将房子抵押给银行，银行随时可能收回房子，李老太一家随时可能无家可归。位于××园小区有38位业主与李老太一样，遭遇到开发商一房两卖的情况，眼看每家几十万、上百万元的投资打了水漂。由于开发商换了法人，原法人〃一房两卖〃的事情才逐渐暴露出来。随后部分业主将开发商告到了法院，要求双倍赔偿。但是法院判决后却发现开发商已经背了一屁股账，法院判决很难执行。
这种情况的发生就是因为开发商的销售行为不透明，消费者无法得知房屋的真实销售状况，致使让不法商家钻了法律的空子。
目前，在北京地区实现商品房网上签约后，预售项目在预告期内和取得商品房预售许可证后，通过北京建设网（bjjs。gov）和北京市房地产交易管理网（bjfdc。gov）要向社会公布预售商品房的楼盘表信息。2005年3月15日起，商品房购房合同都将与市建委联机打印，开发商与一方购房人未依法解除预售合同前，又与他人签订同一商品房合同的（即一房多卖），购房合同将无法联机打印。
交易管理系统为每个预售项目建立了楼盘表。楼盘表是表现房屋物理状态信息（包括每套房屋面积、户型、层数、用途）而形成的一个二维变化的直观表格。如果一套住房已经预订或签约，在楼盘表中将以专门颜色标出，购房人上网即可直观看出。
（2）防止买到抵押房
＇案例＇2004年底，位于北京西三环附近的某商铺项目聚集400名业主集体向开发商讨要承诺租金，同时很多人表示购买铺位一年后仍拿不到房产证。在业主要求下，开发商承认项目前期有从银行贷款，并将地上二层、三层、夹层及地下一层、二层、咖啡厅做了抵押。因此买了这些楼层铺位的业主在开发商还清贷款之前是不可能拿到房产证的。
据了解，在以前个别楼盘项目中，还有开发商将法院的查封房拿出来卖，有的还拿业主的房再做一次抵押。
实现网上签约后，商品房已被联机签约或已预售登记或被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他方式限制房地产权利的，商品房预售合同不能进行网上联机打印，房屋行政管理部门不予办理预售登记手续。
（3）防止买到假使用权房
［案例］草桥地区的XX园小区发生一起17户使用权购买者被骗，这17户面临钱房两空的绝境。据介绍，这些业主听信不法房屋中介公司介绍，XX园有〃永久使用权〃住房，一次性付款31万元后取得与以前住公房一模一样的房本。然而入住2个月后，银行敲门催债。后来得知，原来开发商所售项目属于商品房，在卖了一次产权后，又以〃永久使用权〃名义再卖了一次。
预售项目在官方网站要及时向社会公布商品房预售许可证的相关信息，包括：房地产开发企业名称；预售许可证编号、发证机关和发证日期；预售商品房的项目名称、坐落位置、批准预售部位、面积；预售商品房的建设工程规划许可证编号；土地用途和使用期限。
由于使用权房为房管局或单位