按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
银行就可以保证资金完全可靠。其它国家的银行系统相对不够健全。在英国，银行建立了存
款保障基金（Deposit Protection Fund），一旦某个储户的存款受到损失，该储户将会得到
存款额90％的赔偿，但每个人的赔偿总额不会超过18；000英镑。然而，除了这些显而易见
的保证之外，大多数人相信，大银行“太大了，所以不会倒闭”。
显而易见，大多数储户都不关心银行用储户的存款都做了些什么。结果，没有舆论来督促银
行谨慎行事。事实上，舆论的力量表现在人们想要更多的贷款。幸运的是，在银行业的同业
拆借市场时，别的银行非常谨慎，不愿意借款给那些业务风险太大的银行。因此，这样的银
行若面临资金需求，或者在同业拆借市场上以较高的贷款利率借贷（20世纪90年代，这个
问题周期性地出现在日本央行面前，直到政府明确表示对所有存款予以保证，这一问题才得
以解决），或者努力寻找闲散资金，这样的银行的资金成本会高于别的银行。小投资者会十分
小心那些提供极高利率的银行，特别是那些规模很小的银行。
20世纪80年代，巴塞尔协议（The Basle rules）开始执行，减小了银行破产的风险。巴塞尔
协议（在第三章中已经提到过）需要银行提取一定贷款比例的资金作为准备金，风险程度不
同的贷款提取的准备金比例也不同。进一步发展这个系统的巴塞尔II 系统（Basle 2 system）
正在筹划中，但是现在看来，最近十年内这个系统是不会运行了。
现在银行把消费信贷，特别是抵押贷款看作是最有利可图的业务之一。银行通过对房价的评
估而提供抵押贷款。在低利率，以及贷款便利性的刺激下，人们更多地贷款，推动了房价的
上涨。这个过程存在着严重的风险。如果房价暴跌，住房的市场价格低于当时银行评估的水
平，甚至低于银行提供的抵押贷款数额，银行和贷款人都将遭受严重损失。
繁重的债务
如果房价剧烈下跌，那些在价格峰值、贷款…市值比（loan…to…value ratio）很高时购房的
人将遭受巨大损失。高额的债务会恶化房价下跌对整体经济的影响。房价上涨会拉动消费支
出，而房价下跌则会造成相反的后果。在极端情况下，会发生债务型通货紧缩，人们被迫卖
出住房来偿还债务，导致房价进一步下跌。
实际上，如果业主自己使用住房，则债务型通货紧缩不是一个普遍存在的问题。即使在1997
年到2003年间，房地产价格下跌65％的中国香港，也很少有房主会出售自己的住房。人们
需要住所，因此他们坚持赔付抵押贷款，即使抵押贷款超过了房价，人们仍然不会卖房。如
果将住房出售，他们也得支付住房租金或者住在亲戚家。通常只有那些实在支付不起费用的
人们，特别长期失业的人，才会被迫出售住房，中断抵押贷款的赔付。银行不愿意对躲债的
人穷追不舍，部分原因是担心这样做会造成对己不利的公共舆论，更主要原因是，他们知道
大多数拖欠债务的人是不得已而为之，根本就无钱还债。不过，银行有权追债，那些仍然有
工作或者拥有别的资产的人们很忌惮银行采取法律行动。
但是，这不意味着房价不会下降，哪怕只有少数穷困者被迫售房也会拉低房价。新的住房建
筑工程不断竣工，开发商们无论能赚到多少，都要将这些住房售出。一旦市场价格下降，人
们对房地产的前景不看好，潜在的购房者将不愿意承担巨大的新增债务。因此，首次购房者
犹豫了，选择继续和父母或朋友一起居住。人们开始不愿意进行交易。不久供过于求，价格
进一步下降。
当然，这很大程度依赖于人们对市场价格的预期。有时市场轻微的下降会引来新的购房者，
他们乐于低价购房。因此，只有当整个经济形势比较低迷，人们对就业和收入都很悲观时，
才有可能发生大规模的楼市崩溃。泡沫心理产生反作用，人们再次开始关注住房的估价。
当房价大幅下跌时，业主面临着痛苦的事实——即使还清了抵押贷款，他们的资产价格也下
降了。不过也有幸运的一面，因为房价下降最可能发生在经济全面低迷时期，所以抵押贷款
利率也会大幅下降。英国和澳大利亚的抵押贷款和短期利率挂钩，官方短期利率的底线为0，
在经济严重低迷时期，抵押贷款利率会下降到1。5～2％。
在美国，抵押贷款和长期债券收益率挂钩，长期债券利率不可能降到1％以下，因此，抵押
贷款利率的下限稳定在2。5～3％之间。但是，正如上章所述，在经济面临危机时，抵押贷款
利率的浮动区间会增大。抵押贷款利率的剧烈下调会大幅度地减少房主和投资者的债务负担。
然而，这无法改变财富缩水的事实。而且，在这样的环境中，通货膨胀率可能很低，也许是
负数，这意味着房价在短期内回升的可能性很小。如果房价下降20－30％，在通货膨胀率很
低甚至通货紧缩时期，需要20到30年的时间，价格才能回复到原有水平。
对于在房价达到峰值之前购房的有工作的人而言，房价疲软不是一场灾难。5年、10年、甚
至20年后，他们回首往事，发现花高价买更大的房子并不是一项特别好的投资。但是，认识
到这一点需要很长一段时间，并且可能没有太大影响。如果他们原以为房价会继续快速上涨，
房产可以代替养老基金的话，认识到这一点会是当头一棒。此外，在房价峰值时买房的人们
不能搬家，因为他们身负大量债务，需要攒钱偿还亏欠的资产净值。
房地产租赁领域的投资者也是很脆弱的。倘若能找到房客，在低利率下，他们很容易偿还抵
押贷款。他们只需固守着现有的资产，虽然此时的资产价格比以前的购买价格低。但是，他
们会努力尽快从困境中摆脱出来，以减少损失。许多人已经这样做了，主要是由于租金收益
太低。通常情况下，已还款资金越少，他们就越可能出售住房。部分原因在于，他们害怕如
果价格继续下跌，亏损会更大。但也可能是由于他们目光短浅，只能看到市场近期的走向。
例如，使用80％的抵押贷款比例购房的投资者，住房已升值10～20％，如果房价开始下降，
他们就会考虑出售住房。去掉售房的费用，他们仍然可以获利。我们可以想象到，出于投资
目的购房的比例越大，投资者获得的贷款…市值比越高，住房抛售浪潮对整个房地产市场的影
响就越大。
弥补较低的消费支出
前几年，房价上涨，贷款增加，导致储蓄率很低，消费支出不断增长。如果房价下跌，我们
可以预期，储蓄率将上升，消费支出增长速度将减慢，低于收入增长速度。在这样的情况下，
要想让经济保持良好的发展势头，经济的其它方面必须配合。出口、投资或者政府支出需要
起带头作用。
现在，各国的预算赤字普遍很高，几乎没有哪个国家的政府支出有快速增长的空间。在消费
疲软时，投资也不可能强大。这种情况下，投资增长缓慢，导致生产力增长缓慢。近年来，
生产力的快速增长是美国成功发展的重要原因。它不仅支持了经济的快速发展，增加了个人
和企业收入，而且使通货膨胀率保持稳定。生产力下降会使这些情况发生逆转，并造成货币
政策制定的困难。
生产力的提高拉动了出口的增长。因为美国、英国和澳大利亚有相对较高的汇率，所以他们
都推行一定的贸易保护政策。假如消费支出严重下降，相对于欧元和亚洲的货币来说，这些
国家的货币应该贬值，这对他们的出口增长更为有利。这三个国家现在都有经常项目赤字，
美国和澳大利亚的赤字大约为GDP的5％，英国的赤字大约为GDP的3％，弥补这些赤字需要
相当长的一段时间。并且，至关重要的是，亚洲和欧洲的国内需求要足够强大，足以消化来
自美国、英国和澳大利亚的出口商品。
需要注意的另一点是，消费支出增速的减缓和储蓄率的上升并不一定是由房价下降引起的。
即使房价长期保持较高水平，随着时间的推移，资产增值抵押贷款的增速会减慢，消费支出
将减少。毫无疑问，从货币政策制定者的观�