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联邦政府还通过税收来鼓励购房。每年房屋贷款的利息是可以抵税的。再以上述一幢20万美元的房屋、贷款利率是5％、月供为858美元、年供约1万美元为例。在起先几年，年供中绝大部分是用来偿还利息的，大概会是8000多美元，而这部分可以抵税。19
宽松的货币政策降低了贷款成本，催生了过多的贷款，导致了房产泡沫，加之金融监管的失职，为现在的次贷危机埋下了无穷隐患。
索罗斯指责美联储放任金融革新，长时间使利率保持在过低水平；与此同时美国监管部门给了市场活动家过多的自由，任由一个极度铺张的信贷市场发展。这是导致目前金融危机的主要原因。他批评美联储和美国财政部对使美国和欧洲陷入经济衰退的“超级气泡”的形成负有责任。20
美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。通常，固定利率借款者的平均信用评分高于浮动利率借款者。
美联储的低利率政策改变了房贷的结构。
弗吉尼亚州的住房金融顾问托马斯·劳勒指出，美联储的低利率政策帮助次级抵押贷款和可调息按揭贷款侵蚀了原本属于固定利率抵押贷款的市场份额。劳勒称，可调息按揭贷款在2001年所发放贷款中仅占10％，到了2004年这一比例就飙升至近13了。
并且，放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品。如只付利息抵押贷款，它与传统的固定利率抵押贷款不同，允许借款人在借款的前几年中只付利息不付本金，借款人的还贷负担远低于固定利率贷款，这使得一些中低收入者纷纷入市购房。但在几年之后，借款人的每月还款负担不断加重，从而埋下了借款人日后可能无力还款的隐患。
一些贷款机构甚至推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式，即借款人可以在没有资金的情况下购房，且仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还能力的证明，如工资条、完税证明等。弗吉尼亚州的一家咨询机构—住房抵押贷款资产研究所于2006年4月对100笔此类“零文件”贷款进行了一项跟踪调研，调研者将贷款人在申请贷款时申报的收入同其提交给国内税务署（IRS）的税务申报进行了比较，发现90％的贷款人高报个人收入5％或以上，其中60％借款人虚报收入超过实际收入一半以上。德意志银行的一份报告称，在2006年发放的全部次级房贷中，此类“骗子贷款”占到40％，而2001年的比例为21％。
这些新产品风靡一时，究其原因，一方面是住房市场的持续繁荣使借款者低估了潜在风险；另一方面是贷款机构风险控制不到位，竞争的加剧使贷款机构只顾极力推广这些产品，而有意忽视向借款人说明风险和确认借款人还款能力的环节。美联储数据显示，次级贷款占全部住房抵押贷款的比例从5％上升到2006年的20％。21
在美国抵押贷款行业内干了14年的理查德·比特纳，在其着作《贪婪、欺诈和无知—美国次贷危机真相》一书中，通过一个案例总结道：“这笔贷款有多方面的原因：经纪商、借款人、卖家全都假报信息，如贷款申请欺诈、虚假评估、伪造就业证明等。”
这是冰山一角，也是一个有代表性的例子。
但是，理查德·比特纳所下的结论具有很大的局限性。他认为：“经纪商是次级贷款的主要操纵力量。”他在书中指出：为了获得最大的利益，贪婪的经纪商们通过篡改信用记录、隐瞒债务数据等各种欺诈手段，不负责任地帮助更多没有还款能力的人贷到款、买了房，而那些无知的贷款人，背负着高额的还款利率，高兴地陷入了这场金钱骗局。一旦他们的生活发生一点变故，没有钱还月供，就面临被收回房产、无家可归的困境。
房产经纪商是整个美国房地产抵押贷款行业的重要推动者之一。他们在贷款买房者和贷款机构之间起着桥梁作用。与中国情况不同，美国的买房人和贷款机构之间并没有直接的联系，他们必须通过房产经纪商来办理贷款事宜。经纪商不仅认识多家贷款机构，还了解上百种贷款产品，信用不好的借款人甚至能通过经纪商得到更多的贷款。
至2003年，经纪商只完成25％的优质级贷款，但却制造了超过50％的次级贷款。2003年，市场里有100多家次级贷款公司，信用不好的借款人通过一家经纪商比通过一家贷款公司可以获得更多的贷款选择。另外，因为从次级抵押贷款业务中得到的收入可能更多，所以经纪商很愿意把次贷产品推荐给高风险的借款人，即使这些人有资格获得更好的贷款。22
评级机构是另一个弄虚作假、欺骗购房者的环节。为了便于投资者了解购买这些抵押证券的风险，华尔街的证券评级机构要在抵押贷款证券化的过程给这些产品打分、评级。然而，这些评级机构的酬劳却是由投资机构提供的，它们之间的利益相关性自然导致了评级过程中的欺诈行为—不良的贷款被评为AAA级投资产品。
小布什执政期间，在极力减少对公共住房投资的同时，通过各种措施鼓励民众买房，掀起了一场轰轰烈烈的自有住房运动。在这其中，金融衍生品的作用巨大。
按揭及金融衍生产品的过度运用，推动了美国家庭住房拥有率的提高。在这一过程中，甚至连正常的监管都“退位”了，正因此也种下了次贷危机的种子。
3。6、注 释
1。 这里举出的法律只是美国住房类法律体系中很少的一部分。美国是世界上出台住房相关法律最多的国家之一，相关法律不断被修订和完善，加总起来近40部左右。
2。 时寒冰。 应对房地产开发商模式进行全面反思。 上海证券报。 2007年3月29日。
3。 关于所有者社会，小布什在第二次就职演说中做出如下诠释：在美国自由的信念里，公民享有尊严和经济上的独立，而不是生活在潦倒的边缘，这是更广义的自由，它促生了《房屋法案》、《社会安全法案》和《人权法案》。现在，我们将改革形成伟大的制度来服务于我们的时代，并扩展这一定义。每个美国人将分享国家的承诺和未来。我们将用最高的标准来要求我们的学校，建立一个有产者的社会。我们要让更多的人拥有自己的住房和事业，拥有自己的退休基金和医疗保险。让我们的人民对自由社会未来的挑战做好准备，让每个公民做他自己命运的主人。我们将把美国人民从匮乏和担忧中解脱，并把我们的社会建成更为富强、公正和平等的社会。
须要强调的是，在第二次演说之前，布什即谈及所有者社会，其核心是公民个人有能力控制自己的生命和财富，而不是依赖于政府。
4。 房地产经济学。 同济大学出版社，2004。
5。 在美国，两类住房政策往往是混合的，笔者只是以住房政策的倾向性进行划分。
6。 阿列克斯·施瓦兹的作品《美国住房政策》的第12章。
7。 在小布什刚刚就任美国总统时，本土出生的美国人的家庭住房拥有率才勉强达到70％，而其他所有外国出生的人口的家庭住房拥有率仅为49％。数据源于2002年美国人口普查局发布的报告。
8。 阿列克斯·施瓦兹的作品《美国住房政策》的第1章。
9。 新华社华盛顿2008年10月7日电。
10。 里根的减税在8年中所造成的财政赤字高达1。3万亿多美元，超过此前历届总统累积赤字之和。
11。 经济提振方案招来骂 布什减税“济富”惹众怒。 国际金融报（第3版），2003年1月6日。
12。 阿列克斯·施瓦兹的作品《美国住房政策》的第13章。
13。 美国人口普查局2005年发布的报告。
14。 吴福明； 陈焱华。房地产证券化。 企业管理出版社，2005。
15。 中国社会科学院经济学部赴美考察团。美国次贷危机考察报告。
16。 中国社会科学院经济学部赴美考察团。 美国次贷危机考察报告。Libor即London Interbank Offered Rate的简称，它的中文翻译是，“伦敦银行同业拆放利率”。此处的Libor是指几家指定的参考银行在规定的时间报价的平均利率。
17。 李正信。 布什三把火能否烧热美国经济。 经济日报，2001年1月10日。
18。 韩波，张静。 次贷危机一周年：清算格林斯潘。 新民周刊，2008年4月10日。最早出处是2007年8月23日约瑟夫·斯蒂格利茨在法国《