按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
て谖榷ǎ皇俏裆飧雒芟衷诿挥薪饩觥Ｋ晕揖醯谜庋恼撸飧霾课鲆桓觯歉龀鲆桓觯挥惺裁聪喙匦裕挥邢低车恼摺！�
曾瀞漪：你觉得现在解决中国房地产的问题，需要有一致性的政策。包括你在内，不少人都建议，应该用加息的方式来对付房地产的泡沫。我们看到政府选择的还是严厉的行政措施。你说在中国永远不要低估13亿人的力量，因为从小保姆到高官，都把买房子作为人生梦想，所以中国房价会不会是长期的民生问题？
谢国忠：对。我觉得第一，房地产政策是长治久安的问题；第二，是对付泡沫的问题，两个是不一样的。泡沫的出现是因为货币发放太多。问题在于政府觉得国有这一边的负担增加太多，会有政治问题，所以它现在想两全其美。
曾瀞漪：你说政府想要两全其美，是怎么样的做法？
谢国忠：就是想通过行政手段，压住房地产价格，然后继续维持低利率的政策。中国低利率的政策是国有体制无法承受资本价格过高，因为它的效益比较低。所以这是一个核心问题。
楼市新政管住了开发商和买家，管不住其他企业的资金流入
曾瀞漪：现在的资金过多，目前压制楼市的措施必然会使资金流向其他的地方，温州炒房团就是一个很典型的例子。能不能从温州炒房团的现象，分析一下中国的资金投资出口的问题？
谢国忠：现在制造业不景气，做事很辛苦，赚钱非常难，大家看到房地产只涨不跌，所以把资金朝这个方向转。中国最近这几年资金大量流入房地产，是通过拐弯流过去的。通过按揭贷款直接流入房地产，包括家庭的负债，都是直接地进入到房地产。中国政府看到按揭贷款和对开发商的贷款流入房地产，实际上其他的贷款，间接地都流到了房地产里面。很多企业都在做房地产，它们通过其他的生意渠道得来的钱，大量地流入房地产。中国的银行体系的贷款主要流进了房地产。
曾瀞漪：国家统计局表示，按照通行的国际标准，包括联合国统计局向各个成员国推荐的方法，一般均把住房列入固定资本形成范畴，并不计算在CPI中。但是中国是不是应该根据自己的情况，把房地产相关指数列入CPI的指数当中？
谢国忠：因为中国的政策要讲政治，所以在数据处理上面也要讲政治。2010年第一季度中国广义的通胀是5。6％，但是CPI报得比较低。它想不想加息，决定于通胀数据有多高。这是我们内部矛盾的问题，政治压倒一切，政治经济在短期力量超过市场经济。它能够歪曲价格体系，会带来后遗症，等到歪曲到一定水平，更加危机的时候，会引起行政危机，所以这是中国体系的核心问题。
保障性住房要实干，不要口号
曾瀞漪：在解决房价狂涨的过程当中，政府提出要加强保障性住房，包括增加土地供应、加强保障性住房的比例，等等。保障性住房对抑制楼市的作用大吗？
谢国忠：地方政府的问题，我们已经谈过很多了，第一，是它造了好的房子，能够拿到的人不一定是社会上最需要帮助的人。这里有一个分配渠道的问题。第二，有些政府做这个事不诚心，因为不想给房地产行业带来竞争，就在很远的地方造很大的房子，结果没人要。最终的问题是看地方政府的心放在哪里。如果地方政府愿意做这个事，那是能做成的。这需要中央政府出台政策，解决地方上的社会矛盾。不然中央政府老是在那边催，下什么文件之类，这种作用就变成一个宣传作用，在实际当中效果有限。
香港房地产市场被大开发商控制
2009年10月14日，香港岛西半山新盘天汇68楼A室复式户以惊天价4。39亿港元售出，英尺价达7。12万元（1平方米＝10。764平方英尺，折算人民币每平方米70万元），打破英国伦敦OneHydePark顶楼单位的纪录，成为全球最贵分层住宅。但是到2010年3月业内人士爆料，该项目去年售出的25套单位现只有1套如期成交。另外，据香港《明报》报道，香港西半山干德道新盘“天汇”实高40层，但“最高层”却是88楼，其下一层则为68楼，消费者委员会直指“跳层”逾十多层有误导之嫌，建筑师学会则质疑屋宇署失职。因为香港惯例是楼越高价越高。在舆论穷追不舍之下，6月15日，发展商恒基地产公布最终交易，结果是：首批发售的25家单位，最终只有1个单位如期成交，4间延期成交，多达20宗退订，占首批单位八成，当中更包括英尺价7。12万元港元售出的全球最贵分层单位。“天价幻灭天汇交易烂尾”，这是《明报》头版标题。《信报》说“政府考虑对发展商采取行动”。
曾瀞漪：我们看到，最近关于香港房地产的楼市，大家印象很不好，港岛西半山天汇的地产商宣称卖房子卖了25套，但是3个月过去了，里面的24套还没有成交，之前还出现楼层夸张跳层，实际45层楼居然变成88层楼的问题。香港股市也出了一些问题，比如说有公司夸大会计账目等，你怎么看香港的资本市场，现在到底出了什么问题？
谢国忠：香港跟内地不一样的地方，是内地人现在过于乐观，对未来保持乐观的心态，所以他们敢于炒房地产。可是香港老百姓对未来并没有那么乐观，因为这10年工资没有怎么涨。这种情况下，他就需要通过一些炒作，让大家去买高价的资产，就是说大陆会有很多有钱的人来买，所以你先买，赶在大陆之前，你就会赚钱，它搞的是这个名堂，用这个来吸引香港人的眼球。我觉得香港的房地产在1997年爆了之后，大家没有正确认识到问题是什么，不去改革这个市场，老是想恢复高价格。怎么恢复高价格呢？就是大的开发商在那边操纵。香港最大的问题就是这个。
房地产泡沫破灭，让日本20年都没缓过劲来
20世纪80年代，日本在世界备受瞩目。1985年，日本成为全世界最大的债权国，而美国却成了最大的债务国。美国人有种被接收的感觉，从曼哈顿到好莱坞，从洛克菲勒大楼到哥伦比亚电影公司，国家的象征纷纷沦入日本手中。很多人认为，日本人正在买下美国。
在“土地神话”信念的鼓舞下，20世纪80年代末，日本成为全世界地价最高的国家。从1985年开始，美国先后与日本签订一系列协议，迫使日元升值，减少日本对美国的贸易顺差；同时，要求日本改变经济导向，扩大内需。由于担心日元升值会打击制造业，进而引发经济萧条，为了保持经济增长，日本政府决定大幅下调利率来帮助制造商，刺激民众消费。一时间，大量资金在市场流动，这些钱却流向了一个地方房地产。在1985年到1990年期间，日本六大城市的土地价格平均上涨了3。9倍。
房地产价格持续攀升，进而扭曲了股市。巨大的利润刺激着一向以谨慎著称的日本制造业，一夜暴富的神话此起彼伏。1989年12月，东京股市创下39000点新高，地产股股价高得惊人。1990年，日本土地资产总额达2400万亿日元，是美国土地资产总额的4倍。当时有的人就说，日本拥有的钱可以买下美国四次，钱太多了，日本人完全迷失了自己的方向。
从1991年9月起，日本地价开始了长达十多年的下跌过程，累计跌幅高达三分之二。企业资产缩水，金融机构出现巨额的呆账、坏账。20世纪90年代中期，日本政府痛下决心，让一些证券公司和银行倒闭，但是为时已晚。金融和房地产业已经遭受重创，导致20世纪90年代日本经济出现停滞，甚至是负增长。日本电视台将泡沫经济的创伤制作成系统节目《从天堂到地狱》，每期节目找来一名泡沫经济的受害者，以看谁的债务最多，结果大受欢迎。整个20世纪90年代，被称为“丢失的十年”。
曾瀞漪：二十多年前的日本发展模式，到底可以给今天的中国提供多少教训？
谢国忠：内地房地产跟香港比较像，把它做成政府融资的工具。日本当时因为土地都是私人拥有，所以跟中国还是有一定的区别，中国主要是政府利益在当中起的作用很大。但是在全世界，每个大的经济体都有过房地产泡沫，最后带来的影响都非常深远的。美国1929年泡沫爆了之后，萧条了十几年。中国香港也差不多是10年萧条。日本20年都还没缓过来。台湾地区泡沫之后也是10年，甚至到今天还没结束，也是十几年了。所以这是值得我们注意的教训，不管房地产泡沫本身是什么原因引起来的，最终带来的经济后果都非�