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为居民家庭年收入的4～6倍。许多学者（如谢经荣、易宪容）认为，北京、上海早超过12倍了，因此，泡沫存在是肯定的。但是，“4～6倍”房价收入比这个提法不是AndrewHamer发明的，而是香港大学的BertnandRenand教授于1989年10月的一份研究报告中提出的。BertnandRenand教授说：“在发达国家，房价收入比在1。8～5。5∶1之间……在发展中国家，该数一般在4～6∶1之间。当然，也有例外。”1992年3月，AndrewHamer主持的研究、以世界银行亚洲区中国局名义出版的《中国：城镇住房改革的问题与方案》一书引用了BertnandRenand的观点。然而，这个专家的一家之言，被中国一些学者引用的时候，删掉了发达国家1。8～5。5∶1的论点，删去了“也有例外”这句话，断章取义地抽出“4～6倍”，并说成“国际惯例”。其实，后来联合国发布的一些国家的房价收入比，最高的有30倍，最低的有0。8倍。看来，“4～6倍”说法，很难说是国际惯例，也很难作为有说服力的“参照系”。
虚幻的“泡沫”（2）
——住宅空置率。一般认为，房地产空置的国际公认警戒线为10％。空置率10％～20％为空置危险区，空置率超过20％以上则是商品房严重积压区。中国的商品房空置率已超过26％，积压资金达到2500亿元，居全国各行业不良资产的第一位。依此指标，房地产市场出现泡沫似乎不言而喻。然而，国际商品房空置率和中国商品房空置率计算方法不一样（国际商品房空置率的计算公式：半年以上不住人的空置面积全社会的完工面积；中国商品房空置率计算公式：当期空置面积近三年竣工的总面积），两者不可比（刘正山，2003）。
——房地产投资和房价增长速度。1993的海南、北海房地产泡沫初期，房地产投资和房价大幅度上涨，根据这个直观的经验，房地产投资和房价涨幅也被用来作为衡量房地产市场泡沫的一个重要指标。2000～2002年，房地产开发投资每年有6个百分点的增幅，一些地区的房价超过10％，这个比例似乎太高。然而，什么样的增幅才是正常的呢？仍然缺乏一个值得信赖的标准（刘正山，2003）。
——租售比，就是房子的价格是越来越高，而租金在很多地方越来越低，这两者的背离就像PE值一样，PE值就是反映股票市场有没有泡沫的值，租金和销售市场的价格就能体现目前房地产泡沫有多么严重（傅十和，1999；赵晓，2004）。不过，这种租价比的计算方式也存在两个难以解决的问题。首先，未来若干年的房租收益是一种预期，而这种预期收益与实际情况可能存在较大差距；其次，贴现率的确定非常困难，而且贴现率的微小变化就会导致结果出现很大的差距。
历史上真有“泡沫”这回事？
为了证明泡沫的存在性，人们一般要援引荷兰郁金香狂热的案例。譬如美国经济学家、诺贝尔经济学奖得主萨缪尔森说：“如果你了解经济史的话，你就知道郁金香热、20世纪20年代的股市崩盘、日本80年代的房地产和股市泡沫。虽然我们懂得它们发生的机理——所有人都认为价格会上涨，那么大家都会去买，所以价格就真的上涨，这又使人们确信他们的看法是对的。但是，泡沫会持续多久呢？它可能会再持续一个月，也有可能再持续10年。在经济学中，我们没有好的理论来预测泡沫能持续多久。”
我认为，这种观点属于以讹传讹。追本溯源，最早有记载的经济泡沫是1636年荷兰出现的郁金香泡沫。以一种品种“Gouda”为例，其价格在1634年底仅为每盎司1。5荷兰盾，到1636年底也只不过上升到每盎司2荷兰盾。到1637年1月29日，飞涨至14荷兰盾。1637年1月，连普通品种的郁金香价格也被抬高了25倍多。据说，最狂热的时候，单个郁金香球茎可以卖到5500荷兰盾，相当于现在的33000美元！在这股狂热到达巅峰时，在1637年2月的第一个星期二，价格停止了上升。由于郁金香期货交易的参与者遵循的是目前被称为“博傻理论”（“Greaterfooltheory”，即这些人以极高的投机性价格买进的前提是：会有其他某些蠢人参与进来并愿意以更高价格买进），市场几乎是顷刻之间崩溃了。
使这个故事得以流传开来的一位最重要的人物是查尔斯·麦基（CharlesMackay），他于1841年出版了一本书──《令人吃惊的流行幻觉和疯狂的群众的回忆》（MemoirsofExtraordinaryPopularDelusionsandtheMadnessofCrowds）。现在大家耳熟能详的“（法国）密西西比阴谋”、“（英国）南海泡沫”、“（荷兰）郁金香狂热”乃至中古时期蔚然成风的炼金术（最疯狂时期是术士用蛋黄炼金而达官贵妇及普通百姓纷纷解囊投资！），该书都有细腻的描述。
在经济史上，郁金香的故事占据重要位置，像查尔斯·金德尔伯格（CharlesKindleberger）的《狂热、恐慌与崩溃》以及约翰·肯尼思·加尔布雷斯（JohnKenhGalbraith）的《金融狂热简史》。美国《财富》杂志2001年6月11日的《当泡沫破灭时》一文指出，自1999年初以来，有433篇文章谈到过“郁金香狂热”。
美国布朗大学的经济系教授彼得·嘉柏（PeterGarber），2000年出版了书名为《闻名遐迩的第一泡沫》（TheFamousFirstBubbles）的小册子，研究的是三个泡沫——“郁金香狂潮”、“南海泡沫”和“密西西比阴谋”。他第一个较系统地收集了前人著述。通过考证当时的买卖合同与拍卖记录，他认为郁金香、密西西比阴谋以及南海公司的投资人当时的行为实际上都是很理智的，所谓的狂热之说，不过是少见多怪。
彼得·嘉柏的调查表明，1637年1月，一磅半重的“WitteCroonen”球茎市价64荷兰盾，但到2月5日就达1668荷兰盾！然后直线下跌到起价线以下。看似疯狂的现象，并不疯狂。彼得·嘉柏表示，1636年，一大批非专业人士涌入市场，他们做生意的方式不同于传统规矩：基本没有书面合同；没有公证人；接单无须交纳定金，只须每单付1～3荷兰盾的酒钱（winemoney），对于这些交易，法院不提供履约的法律服务。就是说，这些“风中交易（windtrade）”的喊价是用来撞大运的，买卖双方都不当真。据记载，1637年2月之后，“卖家”要求“买家”按当初定价的3％～10％付账而不被理会的现象很普遍。至于其他的那些中规中矩的生意——主要是名贵球茎的交易，价格下跌的幅度要小得多。彼得·嘉柏的证据显示，几种稀有品种球茎在1642～1643年的市价约为其1637年2月顶峰价的16％～30％。就是说，年度平均跌幅在24％～35％，与后来18世纪郁金香球茎市价的长期变动幅度相似。
虚幻的“泡沫”（3）
但问题在于，为什么“郁金香泡沫”广为流传，并成为经济史上的重要案例？彼得·嘉柏的考证表明，前文所说的查尔斯·麦基的记载是抄袭自他人的传闻。这个传闻来自一个旅行家的假想，再混合了荷兰地方政府编写的一个名为的《G&W》的小册子，而这个小册子旨在规劝人民远离投机活动。
至于“密西西比阴谋”，则是一场大骗局。此事虽发生于法国，但自始至终，主谋是英国的在逃杀人犯约翰·劳。英国的“南海公司”事件，似乎只造成了很少（如果有的话）的经济伤痕。
关键是促使市场良性发展
当前大家非常关心房地产价格问题，特别是相对于普通百姓的购买力而言，房地产的价格偏高，甚至可以说是过高。
不过，最近，北京师范大学教授、博士生导师董藩认为房价特别是北京的房价高是正常现象，是真实需求拉动的结果。董老师的这个观点，我不同意。
房价相对高，供求不对称是一个直接原因，但不是根本原因。而且，不考虑前提条件地直接应用供求理论分析问题，容易得出不符合实际的结论。现在的经济学教科书会告诉我们，供给需求分析是经济学家的看家本领，美国经济学家、1970年诺贝尔经济学奖得主萨缪尔森甚至调侃说：如果将供给与需求教给了鹦鹉，鹦鹉也会成为经济学家。在很多时候，供求分析确实是经济学家的看家本领。但是，提出供求分析框架的新古典经济学的开创者马歇尔在1890年推出的划时代著作《经济学原理》中警告说，只有那些决定了供给曲线的因素与那些决定了需求曲线的因素相互之间的关联可以忽略不计的时候，供求�