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港量身打造的；（2）土地批租的有限年期（目前我国规定的最长期限为70年）规定没有惯例可循，也是不合理的；（3）土地批租制度的“到期收回”规定违反宪法。
我们对上述批评意见不敢苟同。我们认为，如果要批评一项制度，可以实事求是地进行，拿出有说服力的证据来，最忌讳的是掩盖事实、混淆是非、扣帽子。当然，有些“规范”性看法的争论，也许是没有结论的，所以，本文不打算争论“是非”，只讨论“有无”。
土地批租制度是“殖民地的产物”吗？
中国人民大学博士生导师周珂（2004年4月2日）、国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣（2004年7月2日）、中国社科院研究员汪利娜、曹建海（2004年10月9日）、北京大学经济学教授周其仁（2004年7月8日）、中国城市经济学会副会长刘维新（2004年6月24日）、中南财经政法大学教授乔新生（2005年8月）等学者分别撰文认为，土地批租制度是英国人发明的，是专门为香港这个曾经的殖民地量身定做的，英国本土和其他国家都没有这项制度。
我们查核的大量中、英、日文资料表明，美国、英国、日本、澳大利亚、新加坡、新西兰等很多国家，都有土地批租制度。土地批租制并非英国专门为香港这个曾经的殖民地打造，香港并非世界上最早推行土地批租制的地方，所谓的“香港发明了一套独步天下的土地批租制度”，纯属无稽之谈。
“土地批租制度”是香港的译法，其对应的英文为“Thelandleaseholdsystem”或者“Theleaseholdsystem”，主要内容为：“批租只涉及土地的使用权，不改变土地的所有权。业主取得的只是某一块土地在一定年限内的使用权，以后业主之间能转让的也仅仅是土地的使用权。而当批租期限届满，承租人就要将这块土地的使用权连同附属其上的建筑物，全部无偿地归还给土地所有权人。”
土地批租制度并非英国在香港的新创，实际上，它是英美法系乃至大陆法系的一个组成部分。按照我们查到的资料追溯，亨利八世当政后，于1535年颁布了《用益权法》（StatuteofUse），规定用益制度下的土地所有权归受益人所有，但衡平法院通过限制性解释规定了三项例外，其中一项是：该法仅仅适用于在自由保有土地（FreeholdLand）上设定的用益权，不适用于动产、批租地（LeaseholdLand）和经官册登记的土地（CopyholdLand）。可见，至少在16世纪以前，英国就存在批租制。在现代的英美法系中（参见1925年英国的《财产法》），地产权分两类：一类是“Feesimpleabsoluteinpossession”，通称“freehold”（可译为“自主持有”或者“永业权”）；另一种是“Termofyearsabsolute”，通称“leasehold”（可以译为“租赁持有”或者“租业权”，日本人一般译为“不动产租借权”）。它们分别称为“自主持有地产权”（Freeholdestate）和“租赁持有地产权”（Leaseholdestate），两者具有共同的性质。
从英文资料看，当今世界上很多国家都实行土地批租制度：
（1）美国的土地批租制度（参见：∥starbulletin。20021020editorialspecial。html或者：∥。osman1。leashold。html），指在一定年限内租借动产或不动产的安排，其中规定承租人有权使用该土地或产业，但出租人继续保持其所有权。例如，美国夏威夷有关方面对“Leaseholdsystem”的界定如下：“作为批租财产的买方，你获得租约规定期限内的批租财产的占有权和使用权。相应地，你需要按照租约支付租金，并遵守租约的其他约定。‘groundlease’只是一种土地批租方式，期限通常比较长，如55年或者更长。土地批租通常是分离土地所有权人与建筑物或其他地上改进物所有权人的一种手段。”
（2）英国的土地批租（参见：∥。leaseadvice。orgmonframe。htm或者：∥。landlordzone。co。uklongleasehold。htm，或者其他网址），其实是长期租赁（Longleases），在英格兰和威尔士，公寓的所有权形式通常经由批租实现。在批租之下，公寓的所有者实际上与地主一道，对这栋建筑物或者不动产拥有长期的租佃和管理责任。地主通常拥有不动产所有权。租赁物（批租物）的所有权，不等于不动产的所有权。
（3）日本也有土地批租制度（参见：∥members。at。infoseek。co。jppeacewldright。eng。htm）。日本民法中有“Leaseholdgurding”制度，它规定：如果自己不使用它，土地的所有者不能在契约期末将土地收回；“groundlease”的最短契约期限由法律调节，并且，如果租期比法律规定的短，这个期限将自动延长到法定最短期限。这个条款适用于续借的情况。对于立体建筑物而言，签订的“groundlease”，最短租期为30年。
对土地批租制度批评意见的批判（2）
（4）澳大利亚土地批租制度（参见：∥。actpla。act。gov。aupublicationsgeneralinfo13Leasehold。pdf）。澳大利亚堪培拉官方对土地批租制度的解释为：“租借权是一种土地所有权。Canberra（堪培拉）的所有土地属于联邦所有。与其他城市不同，堪培拉没有自由保有的土地所有权，相反，它实行土地批租制度。你可以购买土地的99年租借权。”
（5）新加坡的土地批租制度（参见：∥singaporeland。。sgindex。asp或者：∥。sla。gov。sg）。在新加坡，房地产产权形式分Freehold（永久地契）、999Leasehold（999年的批租地契）及99Leasehold（99年的批租地契）三种。政府向发展商出售土地有两种级别，即99年和999年。在规定年期内，土地可以转让、买卖，使用期满，土地使用权连同地上物无偿归政府所有，也可以到期续用，向政府申请按地价估值付费。
此外，马来西亚、新西兰等国家，土地的出让方式主要有两种：永久地契（Freehold）和批租地契（Leasehold）。得到永久地契就拥有无限期的永久使用权，除在购买土地时一次交清地价款外。每年只向国家交纳少量的地租手续费。批租地契一般为99年期，期满后，土地连同地上产业无偿收归国有，当然，也可在办理相关手续后续延租期。
“有限年期”的规定有没有惯例可循？
在我国，关于城市土地使用权的期限及相关问题的法律法规主要有1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称“暂行条例”）和1994年颁布的《城市房地产管理法》。譬如，《暂行条例》第12条根据土地的用途不同，对各类用途的土地使用权最高年限作了规定：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。
然而，一些学者认为，土地批租的有限年期（目前我国规定的最长期限为70年）规定没有惯例可循，也是不合理的。譬如，中国房地产协会会长杨慎认为：“70年收回土地的同时，连同地上建筑物一并收回，这个法律的作用是对个人财产的剥夺。因此，土地住宅的使用权应该是无限的，所有权是国家的。”中国政法大学民商经济法学院经济法研究所副所长赵红梅认为：“中国大陆最高70年的土地使用年限是参照香港港岛及南九龙最高75年批租期限来确立的（比香港的略短），应该将土地年限届满国家收回土地使用权限定在狭义的‘公共利益’这一很小的范围。”国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣认为，70年的批租应改为年租，即按年支付地租。
我们认为，土地批租的重要特点之一就是“有限年期”。有限年期规定，中外皆有惯例可循，中国土地批租年期的相关规定并非“拍脑瓜”确定的。
（一）土地批租的重要特点之一就是“有限年期”。
批租制度与永租制度的重大区别是：前者有年期，后者无年期。譬如旧上海的“道契”，就是永租制，新华社将其当成“批租”，是错误的。
根据新华社上海2005年5月20日电：“上海的土地批租，始于1847年11月。”报道说，《上海道契》以详细的历史资料披露了这一史实。道契，是中国清朝后期上海、天津等地政府签发给外国人租地经商和居住的地契。因为由地方政府长官——道台签发，因而称为道契。道契一般由契证和附件两部分构成，契证采用中外文对照文本，标明该地块原业主姓名、�