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美林湖畔花园的骄人业绩是怎样做到的呢？
在深入走访研究其发展商美林基业房地产开发有限公司后，我觉得下面这个对话对美林湖畔花园异常热销的原因是个高度概括。
有一天，一位青年碰到了法国著名画家门采尔，他当即向门采尔请教；尊敬的先生，有一个问题，一直困扰着我，你能给我解答吗？青年人说：我常常一天作一幅画，可卖出它却总要一年的时间，门采尔微微一笑，年轻人，你可以换着试一下，一天画出的画用一年的时间去画，看能不能把一年卖画的时间缩短为一天。
不少人总是不停地责怪市道不好、竞争惨烈、需求不旺等原因。此时，是否也得反过来想想，用一年或更多的时间去调查研究顾客想要什么样的房子，并建造它，而后试着反需要一年才能卖完的时间缩短为一天就把它售馨。
如果你有此想法，美林湖畔花园就是一个绝佳的学习案例。
一、案例概况
天河东核心地带，中山大道和黄博大道之间，有相邻的两个公园；东圃公园和杨桃公园。这里绿树成荫，鸟语花香，大面积的绿地湖泊给人纤尘不染的感觉。其中的杨桃公园素有“天河之柿”之称，占地约16公顷。此处杨桃林连片，环境清新幽雅，是闹市区近郊难寻的一块绿洲。
2004年，在杨桃公园南面，一个都市大盘拔地而起，它占地50万平方米，总建筑面积近100万平方米。这便是由美林基业集团精心打造“现代南亚风情”休闲社区美林湖畔花园。
美林湖畔的热销，得天独厚的资源优势自然不可没，不过，美林基业的相关项目负责人却表示：’打造一个成功楼盘，都不可能是偶然的运气，这是企业蓄势而发，有备而来的结果‘。闰林湖畔的成功其实更主要地在于美林基业集团的创新营销模式
二、美林湖畔的SWOT分析
（一）优势
1、品牌优势：闰林基业自1999年成立以来，以“做最具人文魅力的地产企业”为企业愿景，坚持“创造都市休闲生活空间”的市场观，成功开发了富康山庄，南航花园，美林海岸等精品楼盘，南航花园被誉为“广州地产界亚热带园林典范”；美林海岸获了广州“十佳精品小区”、“建设部优秀景观社区”等诸多荣誉。2003年，
2、环境优势：美林湖畔地处杨桃公园，东圃公园之间、形成了稀缺的自然生态资源。
3、区域优势；天河区是广州的商业区和高科技区，也是广州市正在大力发展的城市中心区，其中珠江新城是规划中的CBD商务圈，天河北和体育东是已经成熟的商业圈。项目所在地东圃位于天河区的江训，天河北中央商务区和黄埔产业区之间，规划定位为以休闲、旅游、体育、科技为主的低密度生活区、被誉称为天“明日之星”。
4、规模优势：在天河区能有50万平方米的土地，本身就是能吸引消费者，抛离竞争者的巨大优势之一，如此大的空间足够开发商尽情施展。
5、交通优势：数十路公交七路穿行前后两条交通主干道5。、218、549路美林湖畔公交总站已启用。另有139、210等多路公交途径美林湖畔。
（二）劣势
1、交通劣势：须解决从黄埔大道和中山大道的交通问题。
2、销售劣势：现有销售动线过长，延缓客户的成交速度。
（三）机会
1、广州市政府东进西联、北优南拓的发展政策。
2、亚运会举办权的取得，提升人们对天河东，东圃板块地价升值的预期
3、楼盘临近即将建设的地铁五号线。
4、生态度假概念与生态环境硬件优势可营造区域市场的差异性一唯一性。
5、利用都市内大盘的规模优势。
（四）竞争
周围竞争对手：在项目的周围，竞争对手林立
以上情况，美林早在拿地之初就已经很清楚，美林基业决定在营销上创新“发挥优势、弥补劣势、抓住机会、克服困难”。下面将美林湖畔开发过程中令人耳目一新的亮点提炼出来。
三、创新营销模式中的亮点分析
项目定位新天河人居地标
美林湖畔占地50万亩，是超大规模的都市大盘。在项目定位上也充分体现了宏大的气势。在经过充分的调研和考虑之后，美林基业提出了这样项目定位“新天河居地标”。由于美林湖畔在东圃市场中处于龙头主导地位，真正具有自然环境方面的优势，这一口号能有效抛离竞争对手，“地标”二字更能阐明该项目的特性，即自然与人居的有机结合。“新天河人居地标”，也是美林基业向广州第一品牌方陈发力的有力口号。
生活理念定位创造都市休闲生活空间
美林湖畔是罕见的都市型大规模生态休闲楼盘，在广州市只有在番禺才能找到的规模，环境方面能与之相比的楼盘，“都市休闲文化生活”的口号能有效的点出了美林湖畔的大型生态都市楼盘的特征，又把美林所倡导的都市休闲生活表达得淋漓尽致。
消费者群定位都市创造休闲生活空间
美林湖畔的客房户群主要在2545岁之间，居住在天河区和黄铺区，延伸至东山等其他区域的白领，企业经营业骨干和社会精英人士，家庭人口在25人之间，家庭月收入5000元以上，家庭积蓄10万元以上的专业和技术人员，管理人员，自由职业者公务人员。这些潜在核心客户的生活工作状态要特征如下：1、受教育程度较高；2、新兴白领阶层，事业处于起步阶段，已有较为稳定的生活工作条件；3、对住宅面积有一定的要求；4、工作地点多在广州东部，工作压力较大，业余时间喜欢参加度假休闲活动，注重小区的配套设施，平面布局，对物业管理有较高要求；5、追求个性化生活。
潜在核心客户关注的重点是区位价值，产品品质，生活的品位，其他业主的素质以及业主享受的服务等。而美林湖畔对吸引这些潜在核心客户具有自身独特的优势，体现在：1、超大规模的社区；2、毗邻杨桃公园和东圃公园，自然环境优美；3、南亚风格的园林充满了异域与休闲生活的味道；4、自然与文化相结合的社区文化和日臻成熟的社区配套服务设施。
小区环境设计四两拨千斤
山水永远被人们所喜爱，也是影响置业者的因素，有山有水的楼盘永远是买家所追捧的对象。美林湖畔具备得天独厚的自然优势，这是构造成现代居住者对生态居住园区要求的基本要素。但如何融合绿地、水、生命于建筑中，提升美林湖畔的品质，吸引消费者，成为设计中的关键点。
首先，美林湖畔以’现代南亚风情‘为主调
美林基业与国内外园林规划大师，历经数年深入研究地势，水脉，精心建造的“现代南亚风情”休闲社区。社区内2310平方米的岛式无极泳湖，400种名贵热带植物花卉，九大广场，百余园林水景，经入水体形成湖面，水岸线长达5000米，加州浪漫主义风格的建筑依水而建，充分体现“湖畔”的理念。楼盘内各个组团名字都是取用了东南亚一些国花的名称。借助这些生动景观元素将居住者从喧闹的都市引入一个充满阳光的世外桃源。
其次，构建与杨桃公园相连接的多条脉络。
将居住区中的人工水体与芊岛湖，钓月潭等自然水体浑然一体，成为美林湖畔与杨桃公园相连接的第一条脉络。楼盘与与公园相接的地方，是一条宽50罚的河，该河有点类似以古代的护城河，在楼盘的北面缓缓流动。虽然居住区内的水体与杨桃公园中的水体没有直接相连，但是从视觉角度与意念上看二者却似息息相关如同书法中的“笔断意连”一般。营造出美林湖畔这一’被水环绕的家园‘。
第二条脉络就是路，本来美林湖畔的地块位置离中山大道还有1公里多，原来仅有的一条乡村公路穿过一片村屋，弯弯曲曲与杨桃公园擦肩而过，要是下次这条路，杨桃公园就只能是遥望了，这样拥有的环境优势没有利用上，劣势反而是得到张杨。美林基业十分巧妙地解决了这个问题，他们建造成了“两个中心”—接待中心设在中山大道旁，销售中心安排在楼盘中；与此同时，美林斥资修建了1。8公里的湖畔大道，成为穿过接杨桃公园，连接“两个中心”和会所，中心花园和东辅公园的绿色走廊。这样，杨桃公园事实上已成为美林湖畔私家的中庭花园湖畔大道接送到小区途中经历杨桃公园的湖光翠影，大大刺激了他们的购买欲望。
过渡性植物成为美林湖畔与杨桃公园衔接的第三条脉络。在美林湖畔与杨桃公园的交接处，拆除