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我们为什么要使用电话呢？使用电话的目次到底是什么呢？一般在什么时候使用电话呢？如何打好电话找对人？如何利用电话建立亲和力？如何利用电话有效地聆听？如何利用电话进行有效地沟通、说服？以及在打电话时要注意一些什么技巧呢？
一般来说，使用电话的好处是非常明显的，一方面可以节省时间、精力、有了电话，我们不再需要见着客户的面后才可以沟通，机时正是由于电话的存在，拉近了我们与顾客的物理距离，让我们比任何一个时代都更有效率；另一方面，打电话还是一种非常好的联络感情的手段，由于效率的提高，我们可以在任何有必要的时候与客户保持联络，比如，在节假日、生日等具有意义的日子，我们可以给予客户的问候，增进感情；再次，对于难以接近顾客时，用电话可以帮忙达成目的；此外，有些不方便现场交流的，可在电话里说。
”对不起，我很忙“、”谢谢！我们考虑！再给你电话“、”不好意思！我们的房子不卖了“、、、、也许您在顾客打电话时经常会遇到客户诸如此类的委婉拒绝。面对这些问题时候，也许您道德要思考两面个问题：一是我们打这次电话的目次是什么，达到没有？二是顾客对我是否建立起了足够的信任。一般来说，各个时候打出去的电话目的都会不一样，我们在打电话的过程中一定要把握住沟通的目次，围绕沟通目的展开交谈，寒喧之后仍要回到主题。以售楼代表与客户沟通的目的来说，主要在于了解客户的状况，以及增进客户对楼盘的了解和增强客户对你的信任。在电话中，不需要谈及太多的价格方面的住处二手楼交易中，由于成交价格是由买卖双方在经纪方翰旋下决定的，其结果的特殊性，使用权得经纪方必需在电话中与与开价格谈判，但要记得一点，最好的成交价格不是在电话中谈成的，哪怕是业主或买家在电话中已经答应了的成交价格，由于没有落实到文字上的承诺，事后仍有可能产生变数。此外，哪怕在电话中买家出价或业主底价离成交有一小段距离，见面后仍有可能促成交易，关键是见面后你如何同买家或业主谈价。因此，电话的最主要目的是促成见面，以及增强对方对你的信任。
在电话中如何增强你的亲和力呢？在我们的楼盘销售中，建立信任永远是销售中最为核心的内容，与客户打电话进行销售沟通中更是如此。但在电话沟通时，在没有任何的身份证明，也没有出示任何契约的情况下，仅仅通过声音就让客户建立起强烈的信任，这无疑是件非常困难的事情。
因此，在与客户进行电话沟通时，首先，自信和耐心是必需的，因为在长期与客户接触中，售楼代表必须要对自己的公司、楼盘拥有足够的自信以及对顾客提供服务的执着，有长期限的跟进心里准备，而不是打一两个电话不成功就放弃；其次，礼仪是电话销售基础，电话的礼仪最重要的就是控制声音和表情，并尽量杜绝无效沟通的发生，良好的声音可以使顾客心情愉悦，因此一个售楼代表必须要很好地掌握与顾客电话交流时运用的声音，这些完全是可以通过训练的方式弥补的；再次，在电话沟通中，一些用语相当重要，尽量避免用一些否定的字眼去应付顾客的疑问。例如，有一些售楼代表在接到顾客咨询电话的时候，会用”不知道’、“不明白‘、这个走开了情况等等字眼来搪塞，这些话不但会削减顾客购买楼盘的欲望，还会损害公司的形象；此外，必须热气适当机会赞美客户，真诚地赞美，是接近与客户距离的最好方式。电话沟通中，声音是可以赞美对方的第一点，在与客户的交流中，只要售楼代表他细心凝听，实际上可以通过声音掌握到客户很多方面的信息，如：年龄、教育程度、做事情的态度等。
在使用电话的时候，需注意如下一些事项及技巧：
1、明确沟通目的。为什么打，需要达到什么样的效果；
2、准备纸笔，便于记录；
3、作好心理准备，将自己高速到最佳状态，心情愉快而开朗；
4、将要说的话写在纸上；
5、选择好的打电话环境，要相对安静，以免顾客听不清而烦躁；
6、好的姿势。选择一个让自己舒服，易于表达的姿势；
7、面带微笑，微笑是可以传染的；
8、让自己的声音富有魅力。语调亲切，用亲情感染对方，语速适中，快慢得当，吐字清晰，语言简练，语气丰富，音量适中；
9、等对方先挂电话；
10、接电话在铃响23声时接；
11、使用礼貌用语；
12、电话预约看楼或要求客人前来公司时可用二选一法，确定时间；
13、沟通中多用肯定句，不要用疑问句；
14、拒绝处理要委婉坚持，不要纠缠不放；
15、即使不成功，也要保持礼节，为下次留有余地
16、第一次陌生电话，应礼貌，平和，消除陌生障碍，正规稳重，以减少对方的防备心；
第七十章 炼就售临门金脚的奥秘
踢足球有两个关键，首先是要把球带到对方球门前，然后则是要把球踢进去。其实，销售工作也一样有两个关键点，一是把产品给出去，二是把钱收回来。如果把这个现象套用到我们售楼工作上来看的话，一个售楼代表首先要反楼盘介绍出去，其次则要在顾客那里把钱收回来。
在这两个动作中，似乎把楼盘介绍出去相对容易，但要在顾客那收到钱却是一件困难的事情，每当你要求顾客下不定期金之时，顾客总是有这样那样的理由或借口，就是不让你在他的口袋里取走一分钱。这与踢足球颇为相似，把球带到对方球门前并不是那么困难，但要把球踢进去，这临门一脚却总是那么让人无奈。因此，无论是运动员，还是售楼人员，当自己面对临门一脚时总是倍感压力。
售楼的确是件不容易的事，你磨练出开发顾客、捕捉购楼需求、介绍楼盘、以及解除抗拒之后，仍要面临结案成交的过程。即使经验丰富的售楼代表，也只能说感觉成交是容易一些，但绝对无法让顾客买楼变成一件非常轻松的事情。然而，如果你承认售楼是件辛苦赚钱的事后，靠售楼谋生则会轻松许多，你不会再抱怨顾客挑剔，不再会对于市场的变化感到无奈，也不会再为顾客的拒绝感恐慌。当你不期待买楼就像卖白菜，你大部分的售楼压力就会随之而去。
试想一下，假如你不是在售楼，而是在肯德基工作，你站在柜台后面，顾客走到你面前来，你成交的机率有多大呢？答案是100％；如果有人带着小孩，从门口走进来，直奔你走来，他会买东西的概率有多少呢？答案也是100％；但你要想一想，在肯得罪基的柜台工作能赚多少钱，答案是很低廉的工资，当产品保证能卖出去时，所有商家只会付给柜台人员劳动市场中最低的基本工资，不论一个柜台人员做得多好，他不可能赚到超过肯得罪基愿意付华侨保以替代人员的最低工资。而售楼工作则不一样，我们不能保证每一位前来的顾客都会买楼，售楼工作其结果具有不确定性，是件辛苦的工作，正因如此，发展商以及代理公司的老板们才会愿意付给售楼代表们相对较高的报酬。我们不应抱怨售楼工作这么难，相反，我们应该庆幸因为售楼不是一件轻松的事，才让这个行业里不会到处充斥着门外汉，也才不至于让我们的收入因此缩水。所以，面对售楼的压力，我们应怀着感激和兴奋的态度去迎接，这样，许多压力就会化为没有。
正确解决了我们面对售楼压力的态度问题，将为我们的售楼工作推进一步，但虽然我们能够从容地面对售楼时成交压力，但顾客还是会一如既往地行使他们拒绝的权利，如何战胜售楼的最后异议，达致成交，还需要我们能够熟练运用相应的技巧。以下两种方法将为你踢好这临门一脚：
感觉以为发现
感觉以为发现 是一逐渐改变顾客看法，接受新思维的对话技巧。分为三个步骤：
1、我理解你的感受。
以这句话来开始处理顾客的最后异议，可以让顾客觉得你听懂了他们说的话从而与你产生亲近感，消除敌对情绪。
2、最初，其他人（名人名流、各名机构、相关政府机构人员、亲戚朋友、或顾客熟悉的人等）也都是你这样（或那样）认为。
这句话可以让顾客知道他们的想法是普遍存在的（当然，用”最初“两个字也意�