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真心关爱他人
可能不少人会有这种经验，去吃饭时，咨客一个劲地给你推荐各种非常贵的菜，可你本想随便吃一顿饭，而不是来挥霍的。这种急功近利的方法往往无法取信于顾客，反而会失去顾客。搞推销、卖楼都是一种与人打交道的事情，在你提供服务的时候，必须从顾客的实际需要出发，真心关爱他的需求，提供经济可行的解决方案，只有这样，你的业务才会蒸蒸日上，任何急功近利的做法，只会让你的江河日下。
在我的房地产销售工作中，我发现经常有这样一些售楼人员，他们对顾客的实际需要并不完全把握，急于带客看楼，然后就利用闪电策略逼客户下定，客户下定后往往后悔，于是，就利用”定金原则“让客户就范。我认为这种方法非常不可取，你可能赢得了一宗生意，但失去的可能是250位潜在买家（乔。吉拉德的二五零定律）。真正的售楼冠军们则是充分把握住购楼者的实际需求后，提出相应的可行的解决方案，推荐适合购楼者的需求，同时也满足其支付能力的房子。
在你的售楼工作中，得到过你帮助的人，必会对你心怀感激，下一步的口碑相传，以及转介绍的其它购楼者就会像潮水般涌向你。
原则第一
一个售楼代表难免会受到各种诱惑，特别是二手房的经纪们。而对诱惑，专业的售楼人员必须坦然对待，坚守自己的人格，以公平的原则去处理所发生的一切。
周恩来在勉励年经人时说过这样一句话：”人生要有所为“，但在今天的经济建设年代里，我觉得应加上”也要有所不为“，违反我们原则，违反我们做人的道德标准的事，我们要”有所不为“，只有这样，你的人格才会健全，才会赢得顾客的永久信赖。
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需求篇
问题是需求之母
科特勒（营销之父）
29、独步全球的售楼语法
30、探寻潜在购买力的三大原则
31、掌握置业者喜爱的萝卜青菜
32、购楼需求鉴定
33、热心售楼推销的上限
34、寻找购房者的需求热扭
35、聆听的魔力
36、问出来的售楼业绩
37、房屋销售中的男女有别
第二十九章 独步全球的售楼语法
互联网的发展，使得人与人之间的距离越拉越近，不少购楼者都会在网上交流买楼心得，以及讨论某个楼盘怎么样，或者某某发展商又怎么样，更有甚者则干脆扯起一杆大旗，号召买楼者一志来集资建房。这一切迹象表明购楼者已越来越”专业“了，他们购楼的行为也越来越理性。于是，我发现不少售楼人员也开始抱怨起来，说现在的购楼者实在太挑剔看起楼来总是挑三拣四，总之，房子是越来越难卖！
果真如此吗？人们买楼时真的是由理性来决策的吗？或许你有打过篮球的经验，不管当时你是业余爱好，不是职业选手，如果是职业选手可能就更会有这种经验；教练在教我们投篮过程中，当我们身处某个位置时，教练们总是说，在这个位置要以什么角度、什么力度甚至是什么样的姿式投篮才是专一投篮。可真正到了比赛，当你把球运到该位置时，你是否会想”硪“这个位置，我得以什么角度、什么力度，什么资式来投篮”呢？你一定会觉得这是一个太可笑的问题吧，如果等到我们想到这些，并把姿式、力度及角度都准备好时，球可能早已经不在手上了。你的做法一定是利用习惯的动作，立即把球投出。专业选手尚且如此，更何况一个业余选手呢。我们在买楼、买任何东西的关健决策时，其实就跟在比赛时没有什么区别。
人们在做购买决策时，常是感性的，即“感性购买”，这是我们卖楼最重要的一个法则。人们总是先感性购买，然后再用理性去解释自己当时为什么会内购买，特别是当一个人买错东西时，他从来球会说自己买错了，而只是找一些理性的借口（通常看起来似乎合理，实际上不是真的）来掩盖自己的错误决策。因此，虽然人们在买楼的经验上是越来越丰富，对楼盘的质量要求越来越高，对环境的要求也越来越多，呈现购楼专来水平越来越高的局面，但真正在“买”与“不买”的决策关健时刻却往往是感性的。感性购买占据绝大多数购买行为。
有一次，一位做生意的朋友看上一套小区内的首层二手房，要我帮他去谈价格，还没等我开口，他就问产权等一系列有关房屋的情况，显出一副十分想要的架式，这当然让对方有机可趁，虽然价格略为偏高，他还是买了，后来，我问他为什么高一点的价格也考虑时，他强调一点，因为是一楼，他可以一边住，一边当仓库用，商位两宜。可事实，等买完楼后，他却租给了别人。
很多时候都是这样，人们感性买楼，却往往要寻找一个理性购买的解释。很多道德不健全的售楼代表往往利用人们“感性购买”这个特点欺骗顾客，致使不少购楼者一下完定金或购买后就后悔。一个专业的售楼代表当然要利用好这个“感性购买”，但必须用健全的人格去善意引导客户购买，通常要在如下三个方面做足功课：
一、掌握顾客真实需求
一般购楼者对自己的需求有三种情况：一种是他不知道自己的真正需求是怎样；别一种是，知道自己的需求是怎样，但不能确定，需要专业意见；还有一种是自己非常清楚自己的需求是怎样，即使知道自己的需求是怎么，购楼者有进在表达上也会出现误差，或不想过早表达他的真实需求。因此，有效探寻出顾客的真实需求是非常重要的。在新的房地产销售模式中，有效的探寻出顾客的购楼需求可占到30％的时间，这在另一个方面也说明探寻需求是一件非常艰难的工作。
我通常看到，不少售楼代表只是简单问几个“想买几房？”“预算多少”的问题，就急于介绍或推荐房屋，这是一种不可取的行为。有效地探寻出顾客的购楼需求，首先必须了解顾客的背景，例如：原住址的地点、面积、满意的地方、不满意的地方、家里常住人口、有无老人、小孩及小孩子上学、工作地点、平时的交通工具等状况；然后，可直接咨询购楼者对置业的要求、目的、以及理想支付范围等情况；最后要总结购楼者的需求，问他这样的楼是不是他需要的。当然，有时这不是一见面就可以了解这么多，但在介绍或看楼过程中，你必须以恰当的语句不停地提出相关的问题，直到你真正掌握其需求。
在我们内训课程中，通常会拿出30个必须问的问题，再根据各楼盘的特点设计出一些针对不同人群的选择性问题。在你的售楼工作中，你也必须根据上述几个方面的内容找到自己需要掌握的一些问题，并加以背诵，熟练运用。
二、卖给顾客想要的楼盘，而不是卖你想要的楼盘
很多售楼人员在介绍楼盘时，总是根据自己想要的楼盘来介绍，一味强调自己认为非常值得购买的卖点。其实，很多时候这个卖点根本就不是购楼者想要的。如果一个售楼代表一味强调自己认为理所当然的卖点，如果可能会因此失去许多准买家。
以高尔夫别墅为例，据深圳一高尔夫别墅盘的统计，三分之一的买家是根本就不会打高尔夫球，三分之一的买家也不经常打高尔夫球，只有三分之一的买家经常打高尔夫球，而该三分之一经常打高尔夫球的买家，有三分二的人也不经常在该球场打球。如果售楼代表理所当然的认为居住在该别墅打高尔夫非常方便是最大卖点的话，可以想象会夫去多少买家。
因此，在楼盘的介绍过程中，你必须根据顾客的实际需求，有选择的重点介绍，对于顾客需求点进行强调！反复强调。而对于那些顾客根本都不太关心的卖点，你则可略略带过。当然，这些不太关心的卖点你也不能不介绍，有可能顾客的真实需求你没有完全把握住，这些略略带过的卖点也可能会让顾客眼前一亮。当你发现这种情况发生时，或者你略为介绍而引起顾客兴趣，并对此提出总理或疑惑时，你一定得重新探寻一下顾客的真实需求，并加以强调。
三、激发顾客购买情绪
激发顾客购买情绪就是要找准顾客买楼的最主要动机，通过一些想象的画面（可以实物）让顾客参与进去，让他置身于购买后的美好感觉中去，让他迅速做决策，当然这必须是顾客真实想要的，不能误导顾客。
第三十章 探寻潜在购买力的三大原则
有个做销售的朋友给我讲过这样一个故事，�