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五谷皆食
五谷通常指的是”稷、麦、黍、菽、稻“，这里的”五谷皆食“主要指的是要营养均衡，保持健康。只有健康的体魄，才会有事业上的成功，售楼工作是件艰辛的工作，我们平时更需要注意身体的健康。多吃蔬菜、水果，注意营养均衡，不要偏吃，不要用牙齿去挖掘自己的”坟墓“，也尽量不要过度使用使用各种的酒类、香烟来带害身体。
为了确保健康的身体，没事时你也不要成天在电视机前麻痹自己的心灵，你可以多参加一些运动，或多阅读一些报纸、杂志、书籍，以充实你的脑袋，加强你的精神活力。
六欲不张
一个专业的售楼人员需要健康的身体，更需要健康的”身心“，六欲不张就是要求我们保持健康的身心。我们都是个普通人，达不到佛家所说的”六根清净，四大皆空“境界，也不可能变成不食人间烟火的妖神鬼怪，而仅只是个有”七情六欲“的人（七情，《礼记礼运》指”喜、怒、哀、惧、爱、恶、欲“，泛指情感表现及心理活动；六欲，《吕氏春秋贵生》指”生、死、耳、目、口、鼻“，泛指人的生理需求及欲望），六欲不张就是要求我们凡是要有节制，保持健康的生活态度。
七分殷情
任何一个人都喜欢被赞美、被肯定，这是人类特有的属性。知道这个人性，我们就可以利用它来提高我们的业绩，增进我们的人际关系。”七分殷情就是要求我们在售楼过程中，要多赞美客户、恰当的肯定客户，加强你对客户的信赖感从而有助于你达成销售。此外，“七分殷情”也是作为一个售楼人员必须有非常强的服务意识的要求。在售楼过程中，任何时间、任何时间、任何地点、任何环节、任何事情我们都要做到最好的服务。
八方交往
不少成功人士都强调：“成功=80﹪的人际关系＋20﹪的知识”，由此可见，人生中最大的财富莫过于人际关系，良好的人际关系可以极大增进你的事业。作为一个售楼人员，就是要八方交往，广结人员，不断扩大你的生活圈子。当然，良好的人际关系还包括感情方面的、家庭方面的、工作方面的以及社交方面的。
九分耐心
大多数买卖都不会是一帆风顺；绝大多数客人也都不会看一次楼就决定购买；客户不会，也不可能在购楼中迁就你的脾气而买楼。售楼跟其他销售都一样，需要耐心，耐心也是销售力。
当客人没有明白的时候，你耐心再讲一遍；当客户误解你的时候，耐心再解释一遍；当客户喋喋不休的时候，你再耐心听多一阵；当客户说不买时，你再耐心同他多沟通一次。“耐心！只要你耐心多几分，地球就会转得更从容”。
耐心是一种能力，可以提高你的售楼业绩。
十足信心
“信心”是一个人能否成功的关键，售楼人员在工作中必须保持百分百的信心。一个售楼人员要有怎样的信心？我们在前面的章节已详细叙述过，这里就不再重提。
第十二章售楼人员的第N项修炼
在我的房地产销售培训课上，我经常要求学员在以后的工作中，每天都要做到这十个一点点，即：“自信足一点，肚量大一点，脾气小一点，诚信多一点，借口少一点，嘴巴甜一点，行动快一点，热情高一点，微笑露一点，脑筋活一点”。我想，这就是所谓的“修炼”吧。在这里，我不想用空洞的理论来叫大家去做个“苦行僧”，而只是希望告诉大家在日后的售楼人生，如何去自我完善，提高自己，做个快乐有效的售楼人。
有一次，我问学员们：“要成为一个顶尖的售楼精英，必须具备一些什么素质？”学员们踊跃回答，答案层出不穷，我大致归纳了一下，可以分为八个方面：一是对企业的认识，包括认同企业价值观等；二是观念方面，包括售楼人员如何正面对待售楼的态度，对购房者的态度，对楼盘的态度，对待挫折的态度，超越他人、超越自己的态度，有强烈的动机，取悦他人的欲望，设身处地为客户着想等；三是道德品德方面，包括售楼人员的诚实、正直、公平、公正、襟怀宽广、宽厚待人、直率、勇敢、忠诚、敬业、责任感等；四是心态方面，包括售楼人员的积极主动、正面思维、乐观、激情等；五是有一定的管理技能，包括自我管理、时间管理、与人合作、客户管理等；六是技能方面，包括熟悉楼盘，熟悉房地产术语，熟悉竞争对手产品及相关情况，熟悉掌握项目优劣势，有一定的规划设计知识，懂一点风水知识等；八是技巧方面，包括如何建立良好专业形象、探测需求技巧、沟通技巧、制造热销场景的技巧，逼定技巧、谈价技巧、成交技巧、服务技巧等。学员们概括的这八个方面，基本上已相对全面。
似乎看上去，要成为一个优惠的售楼人员好象要掌握的东西十分之多，也不容易记住，对于一个刚涉足房地产销售的人士来说，可能会被这些要掌握的东西吓倒。在我从事房地产工作时，记得公司对我的培训及我日常学习中的内容，有些还有更多，有什么售楼人员的九项修炼，还有什么十二项必备技能什么的，总之是记不太清，因为罗列这么多内容，要全部记住，我相信这不是一件容易的事。所以，在我的培训课中，我一般都会将这些东西简化，简化到我们的头脑一看就非常容易记住。
其实，这些内容可以用三大类来概括：一是态度方面（Attitude）；二是专业知识方面（knowiedge），三是技巧方面（skill）。连贯起来，就称之为ASK模型。前述各方面的内容综合起来，其中，对企业的认识、观念及态度、品德、心态等方面指的都是态度方面的东西；管理技能、专业技能、专业知识等都是讲售楼专业知识；剩下的就是各类技巧了。
要成为顶尖售楼精英，就必须掌握这个“ASK”模型，把所有的修炼熔进这个模型。其中，态度方面，你可以本书第一篇“激励篇”为主，积极修炼自己，此外，还可找些相关书籍不断完善自己；专业知识，由于本书以技巧为主，涉及内容不多；技巧方面则是本书的特长，后面的大多数篇章都是描述房地产销售技巧方面的内容，希望对大家能够提供帮助。
第十三章 售楼人员的十八般武器
售楼人员必须有自己的“武器”（工具），不能是“空手道”专家。
“龟兔赛跑”的故事讲的是兔子在半路睡着了，从而遭遇失败。在这里，我要讲的是第二次“龟兔赛跑”的故事。由于第一次龟兔赛跑中乌龟赢了，兔子非常不服气，心里想，我要是不在路上睡觉肯定不会输。于是，它再次向乌龟发起了挑战，第二次鬼兔赛跑终于上演了。
乌龟与兔子再次一起来到了起跑线，比赛的枪响后，兔子撒腿就跑，拼命向目的地跑去，一路上，兔子记住了第一次失败的教训，再也不敢睡觉了。再看乌龟，它一点也不慌不忙，一副心有成竹的样子，待兔子跑了一大阵子后，天上来了一架直升飞机，乌龟登上了直升机，直奔目的地。当兔子一边气喘吁吁，一边兴高采烈的向目的地发起冲刺时，突然发现乌龟早已大摇大摆地在前面等着它。
第二次龟兔赛跑中乌龟胜出的原因是乌龟利用了“工具”。人类与动物的最根本区别就是“人类会使用工具”，我们吃饭会用筷子；走路会穿鞋；写字会用笔；捆东西会用绳子等等。为了达成一个目的，我们或多或少都会使用不同的工具，工具帮助我们更快、更好的完成任务。此外，不同的工具所产生的效果是有区别的。达成同样一目的，一般会有很多种工具可以协助我们达成，比如，我们要去某地，可以走路去，也可以骑车去，也可以做车去，更可以乘飞机去，但使用各种工具所需要的时间和舒适度是有区别的，即效率会有不同。
在我们售楼工作中，你用了你的“售楼工具”没有？或许你用了你的售楼工具，但我还要问你，你的销售工具齐备没有？落后没有？当你还不是一个售楼冠军的时候，当你的业绩不太好的时候，你是否这样想过：“当我们砍柴砍不动了，我不要怪柴